Voy a comprar una vivienda en el extranjero y quiero evitar riesgos legales

¿Tienes razón?

Tener razón en una compra internacional significa que la persona que vende es realmente la titular, que la finca no tiene cargas ocultas y que el contrato de compraventa se celebra conforme a la ley aplicable. Lo que debes comprobar antes de pagar: titularidad registral, cargas y gravámenes, permisos urbanísticos, impuestos pendientes y la existencia de arrendamientos o derechos de terceros. Además, la normativa local sobre compra por extranjeros puede imponer requisitos específicos, como números fiscales locales, autorizaciones o límites a la propiedad.

El idioma y la práctica notarial o registral del país también influyen. En algunos países la entrega de llaves y el cierre del trato se produce con un contrato preliminar que obliga fuertemente, en otros el acto crítico es la inscripción en el registro. El contrato de arras, la promesa de compraventa o la escritura pública tienen efectos distintos según la ley local.

Por último, la fiscalidad es decisiva: pagar impuestos incorrectos o no dar de alta la propiedad puede generar sanciones. Comprueba quién asume los impuestos de transmisión, de plusvalía local o cualquier impuesto municipal.

Cómo se soluciona

1. Exige la documentación registral y certificaciones oficiales. Pide copia del folio registral, certificación de cargas y nota simple, si el país dispone de registro inmobiliario. Comprueba la identidad del vendedor frente al registro.

1. Solicita un certificado de situación fiscal y de ausencia de deudas locales sobre la finca. Averigua si hay impuestos pendientes o procedimientos expropiatorios.

1. Encarga una búsqueda de cargas y gravámenes y un informe urbanístico. Verifica usos permitidos del inmueble, sanciones urbanísticas y si existen limitaciones a la construcción o rehabilitación.

1. Verifica el acceso y los suministros: agua, electricidad, saneamiento, así como servidumbres de paso o de uso que afecten al inmueble.

1. Usa intermediarios locales de confianza: abogado local y notario. Un abogado en el país puede verificar la documentación, comprobar la identidad del vendedor y preparar o revisar el contrato en el idioma local. El notario protocoliza actos en muchos países y su intervención suele dar seguridad adicional.

1. Formaliza el pago con garantías. Evita transferencias a terceros no identificados. Utiliza cuentas bancarias del propio notario o mecanismos que ofrezcan mayor seguridad en la entrega del precio hasta la inscripción registral.

1. Ten en cuenta la fiscalidad en España: las obligaciones fiscales por la compra y la titularidad en el extranjero (declaración de bienes, plusvalía en caso de venta posterior, imputación de rentas si alquilas) y consulta con un asesor fiscal.

Qué puedes hacer por tu cuenta: pedir la nota registral, copia del contrato, y comprobar la identidad del vendedor. Cuándo necesitas abogado: siempre que haya dudas sobre la titularidad, cargas, condiciones de pago, arrendamientos existentes o cuando la operación implique figuras locales desconocidas.

Qué puede pasar

1) La compra se cierra con normalidad.

Si todo está en regla y se siguen los pasos anteriores, la compraventa transcurre con normalidad: firmas, pago y cambio de titularidad. Esta es la opción más frecuente cuando se han hecho las comprobaciones.

2) Se alcanza un acuerdo con condiciones protectoras.

Puedes optar por un depósito en cuenta de garantía, cláusulas suspensivas de inscripción registral o garantías sobre vicios ocultos que protejan el precio hasta la inscripción definitiva. Un acuerdo bien redactado reduce riesgos.

3) Problemas y litigio.

Si el vendedor no era titular, si existen cargas ocultas o si hay reclamaciones de terceros (arrendatarios, herederos), podrías enfrentarte a procedimientos para recuperar el dinero o para resolver la titularidad. En esos casos, si ganas, cobrar dependerá de la solvencia del vendedor o de garantías dadas. A veces la mejor salida es la negociación y la compensación en lugar de una larga disputa.

Y si ganas, ¿cobro? Si logras una sentencia favorable contra el vendedor, la efectividad del cobro dependerá de los bienes del vendedor y de la posibilidad de ejecutar la sentencia en el país donde estén sus activos.

Errores que arruinan el caso

• Abonar grandes cantidades sin comprobación registral y sin instrumento que te garantice la titularidad.

• No usar profesionales locales: confiar solo en un intermediario sin verificación jurídica es arriesgado.

• No verificar la existencia de arrendamientos o de personas con derecho de ocupación.

• No asegurarse de la legalidad urbanística y de las licencias.

• Hacer transferencias a cuentas personales en paraísos o sin relación con el notario o el vendedor identificado.