El arrendador puede iniciar un desahucio por daños si acredita que el inquilino ha causado deterioros que van más allá del uso normal. Lo que decide el resultado es la prueba del estado al entrar y al salir y las facturas o presupuestos que acrediten el coste real de la reparación. Primer paso: reúne contrato, inventarios, fotos y presupuestos y reclama por escrito la exposición de los daños que se atribuyen.
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Tu defensa frente a un desahucio por daños depende de demostrar tres cosas: qué quedó pactado en el contrato sobre conservación y reparaciones, el estado real del inmueble al entregarlo y si los daños exceden el desgaste por uso normal. Si existe un inventario firmado a la entrada y a la salida, su valor probatorio es altísimo. Si no hay inventario, las fotografías fechadas y testigos cobran relevancia.
Elementos a valorar:
Si no hay prueba de daños más allá del desgaste, la acusación pierde peso. Si, por el contrario, el arrendador aporta facturas elevadas sin documentar origen o proporcionalidad, puedes cuestionarlas.
Qué puedes hacer tú y cuándo llamar a un abogado:
1) Se arregla con una carta
El arrendador puede limitarse a enviar un presupuesto y aceptar que pagues o repares por tu cuenta. Resolverlo así es frecuente y evita litigios y costas.
2) Acuerdo o conciliación
Un acuerdo puede incluir que realices la reparación con un presupuesto acordado o que pagues una cantidad pactada. Firmar un convenio evita la ejecución y aclara obligaciones futuras.
3) Juicio
Si no hay acuerdo, la reclamación puede convertirse en demanda por resolución del contrato y reclamación de cantidades. Si el juez da la razón al arrendador, puede ordenarse la restitución del inmueble y la condena al pago; si pierde el arrendador, puede ser condenado a costas. Incluso con sentencia favorable, cobrar depende de la solvencia del arrendador.
Y si ganas, ¿cobras?
La sentencia que te absuelva o reduzca la cantidad reclamará la condena del demandante si corresponde; ejecutar la sentencia para cobrar puede implicar embargos. La eficacia depende de la situación patrimonial de la parte condenada.
Puedes pedir el desglose y gestionar la reparación por tu cuenta en asuntos menores. Necesitas abogado si hay procedimiento judicial, si las cantidades reclamadas son importantes o si el arrendador ya contrató obras a tu costa. Si cumples requisitos económicos, puedes pedir justicia gratuita para la defensa.
Otros problemas frecuentes en desahucios
No. El desgaste por uso ordinario no puede ser objeto de facturación como daño. Sólo se pueden exigir cantidades por daños que superen ese desgaste y que estén justificados con facturas razonables.
La factura es prueba, pero su valor depende de su contenido: debe identificar empresa, concepto y importe. Si no cumple estos requisitos, puedes impugnarla y pedir presupuesto independiente.
Solicita por escrito el detalle de lo realizado y las facturas. Contrasta con un presupuesto independiente y valora contestar judicialmente si la factura es desproporcionada.
Puedes proponerlo, pero exige que se plasme por escrito y que el coste quede claramente acotado y aceptado por ambas partes.
Sí, la reclamación por daños puede venir junto a petición de desahucio si el arrendador considera que existe incumplimiento grave. La defensa se hará valorando pruebas y posible solución mediante reparación o acuerdo.
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