Desahucio por daños importantes en el inmueble

¿Tienes razón?

Tu defensa frente a un desahucio por daños depende de demostrar tres cosas: qué quedó pactado en el contrato sobre conservación y reparaciones, el estado real del inmueble al entregarlo y si los daños exceden el desgaste por uso normal. Si existe un inventario firmado a la entrada y a la salida, su valor probatorio es altísimo. Si no hay inventario, las fotografías fechadas y testigos cobran relevancia.

Elementos a valorar:

• Cláusulas contractuales sobre obras y conservación: quién cubre qué intervenciones.
• Inventario de entrada y de salida o, si no existe, fotos y testigos que acrediten el estado.
• Facturas y presupuestos que justifiquen las reparaciones: deben ser proporcionadas y razonables.

Si no hay prueba de daños más allá del desgaste, la acusación pierde peso. Si, por el contrario, el arrendador aporta facturas elevadas sin documentar origen o proporcionalidad, puedes cuestionarlas.

Cómo se soluciona

1. Reúne prueba del contrato y del estado. Busca cláusulas sobre conservación, inventarios, comunicaciones previas solicitando reparaciones y fotos al entrar y al salir. Si hiciste arreglos con consentimiento, recoge presupuestos, facturas y comprobantes de pago.

1. Solicita al arrendador que detalle las reparaciones y aporte facturas. Pide por escrito un desglose de los daños que alega y los costes. Exige facturas identificadas y contratos con empresas si se ha contratado obra.

1. Contrasta las facturas con presupuestos independientes. Encarga a un profesional independiente un presupuesto para las mismas reparaciones y compáralo con lo que te reclama el arrendador.

1. Negocia. Propón la reparación por tu cuenta con presupuesto cerrado o un acuerdo de compensación que refleje la realidad del coste. Documenta cualquier propuesta y su aceptación por escrito.

1. Defensa judicial. Si hay procedimiento, prepara contestación con toda la prueba y, si procede, informe pericial que acredite la naturaleza y el coste real de las reparaciones.

Qué puedes hacer tú y cuándo llamar a un abogado:

• Tú: reunir contrato, facturas y fotografías y pedir por escrito el desglose de daños.
• Abogado: cuando hay un procedimiento judicial, si las cantidades son elevadas o si el arrendador ya contrató obras y te reclama directamente; para encargar peritaje y para la fase de ejecución si se ordena el desalojo.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta

El arrendador puede limitarse a enviar un presupuesto y aceptar que pagues o repares por tu cuenta. Resolverlo así es frecuente y evita litigios y costas.

2) Acuerdo o conciliación

Un acuerdo puede incluir que realices la reparación con un presupuesto acordado o que pagues una cantidad pactada. Firmar un convenio evita la ejecución y aclara obligaciones futuras.

3) Juicio

Si no hay acuerdo, la reclamación puede convertirse en demanda por resolución del contrato y reclamación de cantidades. Si el juez da la razón al arrendador, puede ordenarse la restitución del inmueble y la condena al pago; si pierde el arrendador, puede ser condenado a costas. Incluso con sentencia favorable, cobrar depende de la solvencia del arrendador.

Y si ganas, ¿cobras?

La sentencia que te absuelva o reduzca la cantidad reclamará la condena del demandante si corresponde; ejecutar la sentencia para cobrar puede implicar embargos. La eficacia depende de la situación patrimonial de la parte condenada.

Errores que arruinan el caso

• No conservar fotos del estado al entrar y al salir.
• No exigir facturas detalladas por las reparaciones que te imputan.
• Firmar acuerdos verbales aceptando responsabilidad sin documentación.
• No solicitar un presupuesto independiente para contrastar el importe reclamado.