Si mi inquilino ha subarendado sin mi permiso, ¿puedo desahuciarle?

¿Tienes razón?

Tu derecho a reclamar por subarriendo no autorizado depende de tres elementos: la prohibición o necesidad de autorización en el contrato, la existencia real de subarriendo (ocupación por terceros o cesión de uso a otra persona) y la prueba que puedas aportar. Muchos contratos incluyen cláusula que prohíbe el subarriendo o exige autorización escrita; si existe y el arrendatario la ha vulnerado, hay base para reclamar la resolución por incumplimiento grave. Si el contrato es silencioso, la valoración será más matizada: la conducta puede considerarse cesión de uso, y la jurisprudencia y la ley atienden al abuso de derecho y al perjuicio real.

Importa también si el subarriendo es comercial (en locales) o vivienda. En vivienda, el subarriendo puede comprometer la convivencia y la seguridad del inmueble; en locales, puede implicar uso no autorizado y alterar las condiciones de mercado. Si el subarriendo genera lucro, daños o molestias a terceros, tu posición se fortalece.

Prueba: fotografías, vídeos, anuncios de alquiler del inmueble, contratos entre inquilino y subarrendatario, recibos de pago de terceros, testimonios de vecinos y comunicaciones con el supuestamente subarrendado. Sin prueba, tu acción se reduce a una mera sospecha.

Cómo se soluciona

1) Documenta el subarriendo. Haz recopilación exhaustiva: fotos de personas que ocupan el piso, anuncios en portales de alquiler, mensajes o contratos entre las partes, recibos de cobros a terceros, testimonios de vecinos que acrediten entradas y salidas atípicas. Guarda toda la información de forma que no se borre.

2) Envía una reclamación fehaciente al inquilino. Notifica que el subarriendo no está permitido y exige la cesación inmediata o la identificación del subarrendatario y la entrega de llaves. Adjunta las pruebas reunidas y solicita explicación por escrito.

3) Valora la vía amistosa. Si el inquilino corrige la conducta y se compromete por escrito a cesar el subarriendo, puedes evitar el pleito. Un acuerdo firmado que incluya sanciones en caso de reincidencia puede ser una solución práctica.

4) Procede judicialmente si persiste. Si el subarriendo continúa o hay perjuicio, la demanda por incumplimiento contractual y recuperación de la posesión es la vía. Adjunta pruebas y solicita la resolución por incumplimiento grave. Necesitarás abogado y procurador para litigar.

5) Considera reclamar daños y perjuicios. Si el subarriendo te ha causado pérdidas económicas o daños al inmueble, añade esa petición en la demanda y aporta presupuesto de reparaciones y facturas.

Qué puedes hacer tú: documentar, notificar por escrito y negociar. Qué necesita profesional: demandar, dirigir la prueba y solicitar medidas cautelares si hay riesgo de desaparición de patrimonio o empeoramiento del estado del inmueble.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas situaciones de subarriendo terminan con la cesación tras la reclamación fehaciente. El inquilino retira al subarrendatario o regulariza la situación y firma compromiso.

2) Acuerdo o conciliación: se firma un convenio que puede incluir la extinción del subarriendo, una penalización o la resolución pactada del contrato a cambio de ciertas condiciones. Un acuerdo reduce incertidumbres y costes.

3) Juicio: si no hay acuerdo, el juzgado decidirá sobre la resolución por incumplimiento. Si ganas, la sentencia ordenará la recuperación de la posesión y podrá condenar al pago de daños. Si pierdes, podrías afrontar costas. Además, aunque exista sentencia favorable, la efectividad de la recuperación y del cobro dependerá del patrimonio del demandado.

Y si ganas, ¿cobras? La condena en dinero es ejecutable pero depende de la solvencia del condenado; a veces la recuperación de la posesión es lo más efectivo materialmente, pero cobrar daños exige localizar bienes o ingresos para embargar.

Errores que arruinan el caso

• No documentar adecuadamente: confiar en rumores sin pruebas objetivas es letal.
• Entrar en el inmueble por la fuerza para expulsar al subarrendatario: comete delito o infracción civil y te perjudica.
• No exigir por escrito la cesación y no conservar el acuse de recibo: pierdes la prueba de requerimiento.
• Aceptar la entrega verbal de la vivienda sin un convenio escrito que contemple garantías de pago o compensaciones.
• No actuar si hay signos de que los terceros van a ocultar bienes o a destruir pruebas: en esos casos la actuación rápida y asesorada es clave.