Me dan un monitorio por una derrama de la comunidad que no reconozco

¿Tienes razón?

En un conflicto por una derrama comunitaria influyen tres elementos: la validez del acuerdo de la junta, la correcta notificación a los propietarios y la existencia del gasto que motivó la derrama. Si la derrama fue aprobada con las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal y te fue notificada según los acuerdos de la comunidad, tu obligación es más difícil de negar. Si, por el contrario, no existe acta que la apruebe, la aprobación incumple la forma preceptiva o no te notificaron, tienes argumentos sólidos para oponer. También cuenta si la derrama corresponde a un gasto colectivo o a una actuación de conservación no atribuible a todos.

Otro aspecto es la prescripción: gastos comunitarios se reclaman en plazos que pueden extinguir la acción, y si el plazo ha vencido, tu posición mejora. Además, si la comunidad no tiene justificantes del gasto (facturas, contratos de empresa suministradora o de reparaciones), su reclamación es débil.

Por último, revisa si la deuda ha sido ya cobrada o si existe un acuerdo previo de pago fraccionado. Si hay confusión contable entre la administración y el libro de la comunidad, pide transparencia: libros de actas y facturas.

Cómo se soluciona

1. Solicita por escrito al administrador o al presidente la documentación: acta de la junta donde se aprobó la derrama, factura detallada del gasto, presupuesto previo y los recibos de notificación a los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal da derecho a copia de actas y facturas.

1. Revisa el acta: comprueba la fecha, el punto del orden del día y la mayoría que aprobó la derrama. Si no consta tu notificación, pide prueba de envío. Guarda los correos y los comprobantes.

1. Presenta la oposición en el procedimiento monitorio alegando las razones por las que no reconoces la deuda y aportando los documentos en tu poder. Si la comunidad no aporta documentación acreditativa, tu oposición será más sólida.

1. Valora la negociación: en muchos casos la comunidad acepta regularizar o admitir errores contables. Si el gasto es real pero la cuantía es excesiva o hay dudas sobre la ejecución del trabajo, intenta negociar un fraccionamiento o una revisión de la factura antes de llegar a juicio.

1. Si la comunidad demuestra que la derrama fue válida y notificada, la alternativa es impugnar la junta mediante la acción correspondiente —un procedimiento distinto— o aceptar el pago si así lo decides. Para impugnar acuerdos de junta puede ser necesaria la asistencia de abogado y procurador.

1. Si la cuestión es técnica (calidad de la obra, presupuesto inflado), recaba informes periciales o presupuestos comparativos que sustenten tu oposición. El coste de un peritaje debe sopesarse frente a la cuantía reclamada.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: Frecuente. Tras requerir la documentación, la administración puede reconocer un error y retirar la reclamación. A veces basta con probar que no fuiste notificado o que la derrama no fue aprobada correctamente.

2) Acuerdo o conciliación: Si la deuda existe pero hay discrepancias sobre importe o ejecución, podéis pactar un fraccionamiento o una rebaja. Un acuerdo evita litigios costosos y suele ser la vía práctica en comunidades pequeñas.

3) Juicio: Si la comunidad tiene pruebas formales (acta válida y facturas) y tu oposición no es aceptada, la cuestión puede ir a juicio. Si pierdes, la condena puede incluir el pago y, dependiendo del resultado, las costas. Si ganas, el juzgado puede declarar la nulidad del acuerdo o el derecho a no pagar.

Y si ganas, ¿cobras? Aquí lo que se busca es evitar el pago. Si se declara la nulidad, tienes derecho a no pagar; si ganas porque no se probó la obligación, la reclamación se archivará. Pero si la comunidad tiene bienes y es solvente, una sentencia a su favor facilita la ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar las actas y facturas antes de oponer: sin esos documentos tu defensa es débil.
• No revisar la notificación: aceptar en silencio y no documentar la falta de notificación empeora la posición.
• Firmar acuerdos de pago sin dejar constancia de que no reconoces la deuda o sin exigir documentación justificativa.
• No valorar el coste de un peritaje frente a la cuantía: a veces reclamar pericialmente es más caro que pagar una suma negociada.