Qué puedes hacer si recibes un requerimiento de demolición por obras irregulares?

¿Tienes razón?

Si te ha llegado un requerimiento de demolición, la pregunta no es sólo si te siente injusto: son tres cosas objetivas las que marcan la viabilidad de impugnar. Primero, la existencia o no de título habilitante: licencia, comunicación previa o declaración responsable. Si tienes una licencia válida o un certificado técnico que justifique las obras, tu posición es fuerte. Segundo, la calificación urbanística del terreno y las normas urbanísticas del municipio: algunas obras son autorizables mediante trámite y otras están prohibidas por el planeamiento. Tercero, el procedimiento seguido por la administración: la demolición debe venir motivada y respetando garantías, y la administración debe instruir expediente con pruebas y dar audiencia.

Si la actuación municipal se basa en una presunción (por ejemplo, obra no comunicada) y tú puedes acreditar lo contrario (proyecto, certificación de técnico, recibos, comunicaciones con el ayuntamiento), tendrás base para impugnar. Si la obra afecta a bienes protegidos (patrimonio, suelo no urbanizable, servidumbres) o existe reiteración de infracciones, la administración tiene poder para ordenar medidas incluso urgentes.

En definitiva, tu caso mejora si demuestras que contabas con título o que la obra es compatible con el planeamiento, y empeora si la obra se ejecutó en suelo prohibido o sin documentación técnica y acorde a la normativa.

Cómo se soluciona

1. Conserva la notificación y pide el expediente administrativo completo al ayuntamiento. Hazlo por escrito y guárdalo. El expediente contiene la instrucción, las actas de inspección, informes técnicos y el acuerdo que te notificaron.

1. Documenta la obra: toma fotografías con fecha, reúne contratos con arquitecto/constructor, planos, proyecto técnico, facturas, certificados de dirección de obra y comunicaciones con el ayuntamiento. Si hay testigos o vecinos que puedan acreditar actuaciones, anótalo.

1. Presenta alegaciones en el procedimiento administrativo: contesta al requerimiento puntualizando errores de hecho o de valoración y aportando la documentación que avale la legalidad de la obra o justifique su regularización. Si existe posibilidad de legalización mediante licencia o autorización, solicita expresamente la tramitación de esa vía y ofrece el proyecto técnico y la subsanación de deficiencias.

1. Valora solicitar medidas cautelares (suspensión del acto) si la demolición implica pérdida irreversible y hay argumentos jurídicos sólidos. Estas medidas se solicitan ante el órgano competente dentro del procedimiento o, si procede, ante el juzgado contencioso-administrativo cuando se interpone recurso. Un técnico y un abogado son claves para fundamentar la petición.

1. Si la administración tramita acuerdo de demolición firme y lo mantiene, la vía es impugnar ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Necesitarás abogado y procurador; prepara peritajes técnicos, informes de arquitecto y el historial urbanístico. Considera la posibilidad de acuerdo: en ocasiones el ayuntamiento permite la legalización a cambio de obras complementarias o sanción.

Qué puedes hacer hoy: pedir el expediente y recopilar toda la documentación técnica y contractual. Qué necesitas de un profesional: informes técnicos, redacción de alegaciones y, si se recurre, la demanda contencioso-administrativa y la solicitud de medidas cautelares si procede.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. A veces aportando el proyecto o pagando una tasa de regularización la administración suspende la demolición y tramita la legalización. Esto es común y evita costas y litigios largos.

2) Acuerdo o concesión condicionada. Puedes negociar la conservación de parte de la obra, la sustitución por otra actuación o la imposición de obras complementarias y una sanción administrativa reducida a cambio de no demoler.

3) Juicio contencioso-administrativo. Si la vía administrativa culmina en resolución de demolición firme y la administración no cede, puedes impugnar ante el tribunal. Si pierdes, el tribunal puede confirmar la demolición y, además, podrías asumir las costas si el tribunal así lo decide. Si ganas, la sentencia puede ordenar la retirada de la resolución o la revisión del expediente; la ejecución práctica dependerá de la voluntad y recursos del ayuntamiento.

Y si ganas, ¿se repara el daño? Una sentencia favorable puede obligar al ayuntamiento a devolver cuotas indebidamente exigidas o a indemnizar en supuestos concretos, pero la ejecución de obras o la restitución material pueden requerir trámites y recursos adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el expediente inmediatamente y perder pruebas del momento en que se realizaron las actuaciones.

• Destruir o modificar la obra antes de consultar a un técnico y a un abogado; cualquier cambio mal documentado reduce tu credibilidad.

• No aportar proyecto técnico ni facturas que acrediten la actuación.

• Creer que una conversación verbal con un funcionario subsana la falta de título: todo debe constar por escrito y, si procede, con sellos o entradas en registro.

• Aceptar la demolición verbalmente o permitir el acceso de la maquinaria sin réplica técnica y jurídica previa.