Filtraciones en el garaje comunitario, ¿cómo actuar?

¿Tienes razón?

No puedo afirmar sin peritaje que tengas razón, pero hay factores que te dicen si la reclamación de la comunidad es sólida:

1) Localización del origen de la filtración. Si la fuente depende de un elemento común (cubierta, patio, bajante, impermeabilización del forjado) lo normal es que la comunidad deba asumir la reparación. Si la filtración procede de una vivienda concreta por mala instalación, la responsabilidad será del propietario de esa vivienda.

2) Pruebas y constancia de daños. Fotos de vehículos, instalaciones eléctricas afectadas, notas de mantenimiento del parking y presupuestos de reparación son prueba. Registrar la fecha de aparición y la evolución ayuda a identificar si se trata de un defecto puntual o un problema crónico.

3) Existencia de póliza que cubra daños por agua. Si la comunidad tiene seguro multirriesgo o de daños, parte de los costes y compensaciones pueden ser atendidos por la aseguradora. La póliza y sus condiciones determinan qué se cubre.

Si la filtración es intermitente o cuesta localizarla, hace falta un técnico que haga una localización experimental y dictamine responsabilidad.

Cómo se soluciona

1) Comunica la incidencia por escrito al presidente de la comunidad y solicita que figure en el orden del día de la próxima junta. Adjunta fotos y cualquier presupuesto o factura de daños provisionales.

2) Encarga un informe técnico. Un perito o técnico de la comunidad debe localizar el origen y proponer la reparación. A veces la localización exige pruebas como fumigaciones, control de humedades o apertura de zonas para verificar el paso del agua.

3) Reúne presupuestos. Pide varios presupuestos para la reparación y para la reparación de daños a vehículos o instalaciones eléctricas. Guarda las facturas y pruebas de perjuicio para poder reclamar.

4) Comprueba la póliza de seguros. Si la comunidad tiene seguro, presenta la reclamación junto con el informe técnico y los presupuestos. La aseguradora puede cubrir daños y gestionar la reparación mediante talleres concertados o peritos propios.

5) Determina el responsable y reclama. Si el origen es una vivienda concreta, notifica al propietario y requiere reparación. Si es un elemento común, la comunidad debe acordar la contratación y reservar la acción de regreso contra el responsable si procede.

6) Medidas provisionales. Si hay riesgo para vehículos o instalaciones, la comunidad puede acordar la desocupación temporal de plazas afectadas, señalización y, en casos de riesgo eléctrico, corte preventivo. Documenta todo.

7) Si no hay acuerdo, demanda. La comunidad o el propietario afectado puede reclamar en vía judicial para exigir la reparación o indemnización. Un peritaje independiente será prueba esencial.

Qué puedes hacer sin abogado hoy: documentar el daño, pedir al presidente que active el expediente y solicitar un informe técnico. Para litigar o presentar reclamaciones complejas ante la aseguradora, quizá necesites abogado.

Qué puede pasar

1) Reparación por la comunidad o la aseguradora: la vía más frecuente si el origen es elemento común y hay póliza. La aseguradora puede gestionar la reparación y asumir indemnizaciones por daños.

2) Acuerdo o conciliación: si el propietario responsable reconoce la filtración, puede acordar reparar y compensar daños a vehículos afectados. Un acuerdo claro y por escrito evita litigios.

3) Juicio: si no hay solución, la vía judicial exige peritajes y la prueba técnica del origen y alcance de daños. Si la comunidad gana, el condenado pagará la reparación y, en su caso, las costas; pero la ejecución depende de la solvencia del responsable o de la aseguradora.

Y si gano, ¿cobro? Cobrar por daños a vehículos o instalaciones depende de la existencia de póliza y de la solvencia del responsable. Una sentencia puede facilitar la ejecución, pero si no hay bienes o seguro, la efectividad del cobro se complica.

Errores que arruinan el caso

• No documentar los daños desde el primer momento: sin fotos o facturas es difícil acreditar el alcance.
• No avisar por escrito a la junta: las comunicaciones orales se pierden y debilitan la reclamación.
• Permitir reparaciones sin reserva de acciones: si la comunidad paga y firma renuncias, pierde posibilidad de reclamar al responsable o a la aseguradora.
• No comprobar la póliza antes de contratar: a veces la aseguradora exige peritaje previo o talleres autorizados; actuar sin comprobarlo puede impedir cobro posterior.