Filtraciones en la cubierta o tejado por mala ejecución, ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

Identificar si las filtraciones vienen por mala ejecución exige comprobar tres cuestiones: la causa técnica (impermeabilización mal colocada, juntas mal selladas, pendientes mal ejecutadas), quién fue responsable de esa ejecución (constructor, subcontrata, promotor) y el alcance del daño (entradas de agua, deterioro de forjados, daño en propiedades). Un informe técnico que describa los defectos de ejecución y conecte esos defectos con las filtraciones es esencial para sostener cualquier reclamación.

No basta con decir que llueve y entra agua; hay que probar que la obra se ejecutó defectuosamente respecto al proyecto o a la práctica de la edificación. Si la cubierta forma parte de los elementos comunes, la comunidad tiene la obligación de conservarla y reclamar al responsable. Si la obra es reciente, la relación contractual con el promotor o constructor facilitará identificar al deudor de la obligación de reparación.

También influye la existencia de mantenimientos previos: la falta de mantenimiento puede atenuar la responsabilidad del constructor si se demuestra que la avería responde a negligencia posterior. Por tanto, un informe técnico que evalúe estado de conservación y causa de la filtración marcará la estrategia.

Cómo se soluciona

1. Recopila pruebas inmediatas. Fotografía las filtraciones con fecha, guarda comunicaciones con la comunidad o el promotor, y conserva facturas de reparaciones provisionales. Anota cuándo y cómo ocurre la filtración.

1. Encarga un informe técnico. Pide a un arquitecto o técnico que inspeccione la cubierta, realice pruebas de estanqueidad si procede y documente las deficiencias de ejecución. Este informe debe explicar la causa y proponer soluciones.

1. Reclamación escrita al responsable. Notifica por escrito (burofax) al promotor, constructor o administrador de la comunidad exigiendo la reparación y aportando el informe. Solicita presupuestos y plazos.

1. Actuación de la comunidad. Si la cubierta es elemento común, la comunidad debe acordar la reparación en junta; exige acta con el acuerdo y el presupuesto. Si la comunidad no actúa, pide la intervención de la administración de fincas o considera la vía judicial.

1. Peritajes contradictorios y negociación. Si el responsable cuestiona el informe, plantea un peritaje conjunto o peritajes contradictorios para dirimir causas. La negociación sobre la base técnica suele ser fructífera.

1. Reclamación judicial. Si no hay acuerdo, la vía judicial permitirá exigir la reparación o una indemnización por daños. Antes de litigar, valora medidas cautelares para asegurar el cumplimiento y la posibilidad de embargar bienes si procediera.

Distingue entre lo que puedes gestionar (documentación, comunicación, solicitar junta) y lo que requiere técnicos y abogados (peritajes, demandas, medidas cautelares).

Qué puede pasar

1) Reparación por responsabilidad del constructor/promotor. Tras el informe, lo habitual es que el responsable acepte reparar la cubierta y garantizar la obra. Esto resuelve el problema si la actuación es adecuada y con garantías.

2) Acuerdo con compensación. Puedes pactar que el responsable financie la reparación y compense daños a los propietarios. Un acuerdo bien documentado y con avales suele ser preferible a una disputa larga.

3) Litigio. Si la reclamación llega a juicio, el conflicto girará en torno al diagnóstico técnico y la cuantía. Si pierdes, podrías afrontar las costas; si ganas, la ejecución de la sentencia frente a un responsable sin recursos puede limitar la efectividad del resultado. Valora siempre la solvencia y la existencia de seguros que cubran la responsabilidad.

Y si ganas, ¿se cobra? Una sentencia a tu favor no garantiza el cobro inmediato; conviene explorar medidas cautelares o que el acuerdo incluya garantías de pago.

Errores que arruinan el caso

• No pedir informe técnico antes de aceptar parches temporales: las reparaciones provisionales pueden ocultar la causa real.
• No documentar comunicaciones con la promotora o el administrador: sin constancia escrita pierdes fuerza probatoria.
• Aceptar pagos pequeños sin dejar constancia de la reparación completa: un pago a cuenta firmado sin detallar actuaciones puede cerrar futuras reclamaciones.
• No comprobar la póliza de seguros de la comunidad o del constructor: a veces hay coberturas que facilitan la reparación y la indemnización.