El presidente actúa sin consultar y me preocupa su gestión

¿Tienes razón?

Evaluar si tienes fundamento para reclamar exige mirar varios factores: qué decisión tomó el presidente, si existe un acuerdo previo de junta sobre ese tipo de decisiones, qué dicen los estatutos y si la actuación supuso un gasto o un cambio en elementos comunes. Si el presidente ha ordenado obras o contratado servicios sin acreditar urgencia o sin el acuerdo de la junta cuando éste era necesario, tu alegación es fuerte. Si la actuación se limita a gestiones administrativas en el día a día, es menos claro.

También importa si la comunidad tiene administrador y qué funciones tiene delegado: a veces el administrador actúa por indicación del presidente y la responsabilidad se reparte. Por último, observa la práctica de la comunidad: si en el pasado la junta toleró que el presidente decidiera ciertas cosas, esa costumbre puede afectar la evaluación del caso.

Cómo se soluciona

1. Junta la prueba esencial: actas anteriores, presupuestos, facturas, correos, mensajes y cualquier documento donde consten las órdenes del presidente o los contratos firmados. Haz copias y cronología de los hechos.

1. Exige documentalmente explicaciones al presidente y al administrador. Envía un burofax o correo con acuse pidiendo que justifiquen por escrito las decisiones tomadas y que remitan la documentación. Pide también la inclusión del asunto en el orden del día de la próxima junta. Guarda las respuestas.

1. Intenta la vía interna: plantea el asunto en junta. Si no te admiten el punto, solicita por escrito la convocatoria de una junta extraordinaria con ese punto exclusivo. En la junta, explica el motivo con la documentación y propone soluciones: ratificación, devolución de cantidades, auditoría o destitución del presidente.

1. Vota y negocia un acuerdo práctico. Un acuerdo puede consistir en auditar cuentas, exigir reparaciones o establecer un control sobre futuros gastos. Considera proponer límites y reglas claras para el futuro.

1. Si la junta respalda al presidente o no actúa, valora acciones extrajudiciales y, si procede, judiciales. Un abogado puede preparar la impugnación de acuerdos, la reclamación de responsabilidad por daños o la petición de medidas cautelares cuando exista riesgo de pérdida de patrimonio comunal.

Puedes hacer todo lo anterior sin abogado hasta el punto de recabar documentación y llevar el asunto a junta. Necesitarás asesoría legal cuando la comunidad te ignore, cuando haya consecuencias económicas importantes o cuando se trate de reclamar responsabilidades patrimoniales.

Qué puede pasar

1. Solución por carta y rectificación: a menudo la presentación de la documentación y la amenaza de llevar el tema a junta bastan para que el presidente rectifique o para que se convoque la junta y se resuelva amistosamente.

1. Acuerdo en junta: la mayoría de los conflictos se solucionan en reunión de propietarios. Podéis pactar devoluciones, auditorías y medidas de control para evitar repeticiones. Un acuerdo suele ser más rápido y menos costoso que un litigio.

1. Juicio: si se impugna la actuación o se reclama responsabilidad, un juzgado examinará si el presidente se extralimitó y si causó un daño a la comunidad. Si pierdes, podrías enfrentar el pago de costas si el juez así lo establece. Si ganas, la ejecución depende de la existencia de bienes o fondos de la parte condenada.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia es título para ejecutar, pero su efectividad depende del patrimonio del condenado. La mayoría de demandas terminan en acuerdo o en medidas que obligan a rectificar antes de llegar a la ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No conservar comunicaciones ni facturas: sin prueba, la discusión queda en opiniones.
• Contestar en el mismo tono o iniciar litigios informales contra proveedores: eso complica la defensa.
• No intentar primero la vía de la junta: si no lo hiciste, el juez puede preguntarse por qué no agotaste la vía interna.
• Firmar acuerdos improvisados sin leer el alcance: aceptar condiciones a puerta cerrada puede cerrar opciones posteriores.