Una derrama sólo puede exigirse si está aprobada por la junta y se ajusta a la Ley de Propiedad Horizontal y al presupuesto aprobado; si no, puedes cuestionarla. Revisa el acuerdo de junta, el carácter del gasto (ordinario o extraordinario), el reparto y la notificación. El primer paso es pedir copia del acta, del presupuesto y de las facturas; con eso decides si reclamar por escrito o pedir la impugnación en junta o en sede judicial.
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Lo que determina si la derrama es correcta son tres cosas: la validez del acuerdo de la junta, la naturaleza del gasto y la forma del reparto. Primero, examina el acta de la junta: ¿se convocó con el orden del día que incluía esa derrama? ¿se aprobó con las mayorías que exige la Ley de Propiedad Horizontal para ese tipo de gasto? Segundo, identifica si el gasto es ordinario (mantenimiento y servicios corrientes) o extraordinario (obras de mejora o reparación). La ley prevé reglas distintas para cada uno y diferentes mayorías. Tercero, comprueba el coeficiente de reparto y si la derrama respeta lo pactado en estatutos: el reparto debe ajustarse al coeficiente de cada interesado salvo que la junta acuerde otra fórmula justificada.
También importa la comunicación: la notificación del acuerdo y de la obligación de pago debe haber llegado conforme a lo previsto por la comunidad (acta, notificación individual si procede). Si la junta actuó sin convocar correctamente o aprobó gastos fuera del orden del día, el acuerdo puede ser impugnable. Si no hay acta o el acta no refleja la aprobación, tu posición mejora.
Actúa hoy: exige copia del acta y de las facturas y solicita que el asunto vuelva a la junta para aclaración. Si te notificaron la derrama sin acta, reclama por escrito y guarda las pruebas de tu petición.
1) Se arregla con una carta o corrección en junta: Lo más frecuente es que, tras solicitar la documentación o discutir el asunto en junta, la comunidad aclare el reparto, corrija errores aritméticos o acuerde fraccionar o revisar la derrama. Un acuerdo de rectificación en junta resuelve el problema sin acudir a juicio.
2) Acuerdo o conciliación: Puedes pactar con la comunidad un fraccionamiento del pago, una reducción o la presentación de garantías. Aceptar un acuerdo puede ser ventajoso para evitar costas y retrasos, aunque implique aceptar una cantidad menor a la que reclamas si la vía judicial es incierta.
3) Juicio: La impugnación de acuerdos de junta es la vía si hay vicios formales o de procedimiento. En juicio se examinan convocatoria, mayorías, justificantes y proporcionalidad. Ganar puede suponer devolución de cantidades cobradas indebidamente, pero la ejecución de la sentencia y la posible insolvencia de la comunidad o de la cuenta pueden complicar el cobro. Si la comunidad actúa con mala fe, puede haber condena en costas.
Y si ganas, ¿cobras? Si se declara nula la derrama, la comunidad debe devolver lo cobrado, pero en la práctica dependerá de la tesorería de la comunidad y de si existe fondo para ello. Por eso es importante reclamar conjuntamente la rectificación y, si se acuerda devolución, fijar plazos y garantías.
La primera reclamación y la petición de documentación puedes hacerlas tú. Necesitarás abogado si vas a impugnar el acuerdo en juicio, si la comunidad reclama el pago y amenaza con medidas de cobro, o si te ofrecen un acuerdo económico. Si te corre peligro el uso de fondos o hay conflicto grave entre propietarios, un abogado con experiencia en comunidades te ayudará a valorar el caso y a preparar la demanda. Si cumples los requisitos, podrías acceder a justicia gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Puedes pedir la documentación y solicitar que se abstengan de cobrar hasta aclararlo, pero la comunidad puede insistir en el cobro conforme al acuerdo. Presenta tu reclamación por escrito y participa en junta para buscar rectificación o acuerdo.
La validez de la convocatoria depende de lo que exijan los estatutos y la ley; si la forma de convocatoria es defectuosa y esa irregularidad afecta a la votación, puede ser motivo de impugnación. Reúne pruebas de cómo se convocó y consulta.
La ley distingue entre gastos ordinarios y extraordinarios y exige mayorías distintas. Si dudas de la mayoría aplicada, compara el acta con las reglas legales y, si procede, plantea la impugnación.
Mientras la impugnación no derive en suspensión por decisión judicial, la comunidad puede exigir el pago; si ganases, podrías obtener devolución, pero valora la solvencia y el coste del proceso antes de litigar.
Si la cantidad se gastó, la restitución dependerá del patrimonio de la comunidad; una sentencia puede obligar a devolución, pero si la tesorería no lo permite conviene negociar plazos o garantías.
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