Ejecución hipotecaria de una vivienda heredada

¿Tienes razón?

Que la vivienda sea heredada no impide que el banco ejecute la hipoteca si la carga no se atiende. Lo que determina tu responsabilidad es si has aceptado o rechazado la herencia y, en su caso, si la aceptaste con beneficio de inventario. Aceptar la herencia pura y simplemente te hace responsable de las deudas del causante con todo tu patrimonio; aceptar con beneficio de inventario limita la responsabilidad al activo heredado: si el activo no cubre la deuda, la responsabilidad personal de los herederos queda limitada. Otra variable importante es si la hipoteca afecta exclusivamente a la finca heredada; en ese caso el banco puede perseguir la finca mediante ejecución hipotecaria aunque el patrimonio personal de los herederos no se vea ampliado salvo que hayan aceptado la herencia a beneficio limitado.

También cuenta el momento: si hay impagos previos a la muerte del causante y el banco inicia la ejecución, los herederos quedan situados frente al procedimiento. Si la ejecución está ya en marcha, el heredero debe tener en cuenta los actos procesales y las notificaciones; ignorarlos puede conllevar pérdida de defensas procesales. La existencia de avalistas o fiadores ajenos a la herencia es otra complicación: ellos seguirán respondiendo personalmente si el hipotecado original no puede.

En resumen, tu posición depende de la aceptación de la herencia, del estado del procedimiento y de si la hipoteca grava exclusivamente la finca heredada.

Cómo se soluciona

1. Localiza la documentación. Solicita al Registro de la Propiedad la nota simple actualizada y al banco la certificación de deuda, así como la escritura del préstamo y cualquier comunicación de impago. Reúne el certificado de defunción y la relación de herederos.

1. Valora la aceptación de la herencia. Si aún no has decidido, valora aceptar con beneficio de inventario para limitar la responsabilidad, siempre con asesoramiento. Para valorar la opción necesitas un inventario claro de bienes, cargas y deudas.

1. Si la ejecución está en curso, solicita copia de las actuaciones. Comprueba si se han practicado notificaciones y si hay posibilidad de oposición: por ejemplo, cláusulas nulas, errores en la certificación de deuda o en la titularidad.

1. Revisa la posibilidad de acuerdo con la entidad. Puedes proponer la asunción de la deuda por uno de los herederos, la venta privada, la dación en pago o un acuerdo de pago; muchas entidades prefieren negociar a llevar a término una subasta judicial.

1. Negocia la venta o la adjudicación. Si no hay acuerdo y la finca se subasta, estudia la viabilidad de presentar oferta o de solicitar condiciones que permitan a los herederos conservar la vivienda si pueden asumirla.

1. Acciones procesales. Si hay motivos para impugnar la ejecución (errores en la certificación, vicios en el procedimiento, cláusulas abusivas), presenta la oposición correspondiente. Para ello necesitarás abogado y procurador.

1. Qué hace el profesional y qué haces tú. Tú puedes reunir la documentación y decidir sobre la aceptación. Un abogado te ayudará a valorar la mejor estrategia: aceptación con beneficio de inventario, negociación con el banco, oposición a la ejecución o preparación de subasta o dación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con la entidad. Es común que se alcance un acuerdo: venta del inmueble entre herederos y pago al banco, asunción por uno de los herederos o dación en pago. Un acuerdo evita costes y pérdida de la vivienda por subasta.

2) Acuerdo económico o solución transaccional. La entidad puede aceptar un plan de pagos o una adjudicación a cargo de uno de los herederos. Un acuerdo a veces incluye condonación parcial o condiciones que facilitan la conservación del bien.

3) Ejecución y subasta. Si no hay acuerdo y la deuda no se salda, la finca puede salir a subasta y ser adjudicada. La subasta puede producir pérdida de la vivienda heredada por los herederos; si la adjudicación cubre la deuda, se extingue la carga; si no, puede quedar responsabilidad por la diferencia según cómo se haya aceptado la herencia.

Si ganas, ¿cobras? Aquí la cuestión es distinta: si tu pretensión es recuperar cantidades pagadas indebidamente por la herencia, deberás probar los pagos y la causalidad. Si consigues anular actos de ejecución, la restitución dependerá de la situación patrimonial del banco.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar la herencia sin evaluar pasivos: aceptar pura y simplemente puede exponerte a deudas personales.
• No solicitar la nota simple y la certificación de deuda: sin ellas no sabes qué gravámenes pesan sobre la finca.
• No informarse sobre la existencia de avalistas o cargas posteriores.
• Firmar acuerdos con el banco sin asesoramiento y sin valorar la opción de aceptación con beneficio de inventario.
• Ignorar las notificaciones del juzgado: perder plazos procesales limita tus defensas.