Cómo impugnar la valoración de la tasación en la ejecución

¿Tienes razón?

Tu capacidad para impugnar la tasación depende de tres cosas: si la tasación se ha realizado conforme a los estándares profesionales (metodologías aceptadas), si el informe contiene errores materiales (descripción equivocada del inmueble, superficie mal calculada, inexistencia de cargas o desperfectos no valorados) y si el perito designado cumple requisitos objetivos. Si el informe no detalla la metodología, se basa en datos erróneos o utiliza comparables inadecuados, tienes motivos para cuestionarlo. También importa quién pagó o gestionó la tasación y si hay conflicto de intereses. En muchos casos la tasación que aporta el banco favorece la adjudicación por un importe que le interesa; eso no la invalida automáticamente, pero obliga a que sea discutida con pruebas técnicas.

Para llegar a una conclusión útil debes comparar la tasación con otras valoraciones, comprobar mediciones y contabilidad de cargas registrales, y revisar el tipo de valor utilizado (valor de mercado, valor de ejecución, valor hipotecario según la normativa aplicable). Si el informe ignora defectos estructurales, ruidos, problemas urbanísticos o servidumbres que afectan al precio, tu impugnación gana peso.

Cómo se soluciona

1. Pide copia íntegra del informe de tasación. Solicita además los documentos que acrediten la cualificación del perito y la orden de encargo. Guarda toda la correspondencia con el banco y el expediente judicial.

1. Reúne prueba documental sobre el inmueble. Esto incluye certificados del Registro de la Propiedad, planos, fotografías, comunicaciones municipales (licencias o expedientes), facturas de reformas o reparaciones, y tasaciones anteriores si las tienes.

1. Consigue una pericial particular. Encarga a un perito tasador independiente un informe que contraste la valoración del banco. El perito debe justificar su método, los comparables seleccionados y las correcciones aplicadas. Exporta el informe en formato que puedas presentar en el procedimiento.

1. Presenta la impugnación en la forma procesal adecuada. En la ejecución hipotecaria la forma típica consiste en alegar las causas de impugnación y aportar el informe contradictorio, pidiendo que se valore en la audiencia de pruebas. Aporta igualmente los documentos que acreditan errores materiales en la tasación del banco.

1. Solicita prueba pericial judicial si procede. El juzgado puede acordar una práctica pericial de oficio o a instancia de parte. Ten en cuenta que la práctica pericial puede incluir la realización de un nuevo informe por un perito judicial o la ratificación de los peritos designados.

1. Negociación. A veces la mera presentación de una pericial solvente conduce a un acuerdo: la entidad prefiere pactar la cantidad de adjudicación o negociar una subasta en mejores condiciones antes que arriesgar una peritación judicial que rebaje su pretensión.

1. Qué hace cada uno. Tú puedes obtener el informe independiente y reunir documentos. Un abogado y un perito serán necesarios para articular la impugnación, presentar la prueba y, si hace falta, pedir medidas cautelares o la práctica de pruebas más técnicas.

Qué puede pasar

1) Se corrige sin más trámite. Si la pericial particular muestra errores claros, la entidad puede rectificar la valoración y proponer un acuerdo. Esto es habitual cuando la diferencia es evidente y el banco prefiere evitar coste judicial.

2) Acuerdo o subasta con condiciones. Puedes negociar una reducción de la valoración, un plan de pago o condiciones de adjudicación que te permitan conservar la vivienda en mejores términos. Un acuerdo suele ser ventajoso por la rapidez y por evitar costes de peritos y procuradores.

3) Prueba pericial en juicio. Si no hay acuerdo, el juzgado ordenará prueba pericial o valorará los informes presentados. Si pierdes la impugnación, la tasación del banco quedará como base y la ejecución seguirá. Si ganas, la valoración puede revisarse a la baja y la ejecución ajustarse o suspenderse.

Y si ganas, ¿cobras? El objetivo no es cobrar dinero sino que la valoración refleje la realidad del mercado y, en su caso, que la adjudicación no te cause un perjuicio económico desproporcionado. Si tu pretensión es recuperar cantidades abonadas indebidamente a causa de una tasación inflada, necesitarás además acreditar el pago y la relación directa entre el vicio y la pérdida.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el informe original o aceptar solo un resumen: la impugnación necesita el documento completo.
• Contratar un perito sin experiencia en tasaciones judiciales: el informe debe ser técnico y metodológicamente sólido.
• No documentar desperfectos o cargas urbanísticas que afectan al valor.
• Presentar alegaciones vagas sin cuantificar la diferencia de valor.
• Firmar acuerdos rápidos sin comparar por escrito la tasación y las consecuencias registrales.