Puedes intentar resolver la compraventa si el vendedor no cumple, pero si hubo entrega parcial, aceptación o pactos en el contrato eso condiciona mucho. Lo que decide es el contenido del contrato, las pruebas de incumplimiento y si hubo comunicación fehaciente antes de demandar. Empieza por reunir el contrato, justificantes de pagos y comunicaciones y envía una reclamación fehaciente pidiendo cumplimiento o resolución.
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Tu capacidad para resolver la operación depende de tres claves: qué prometió el vendedor en el contrato, cómo se ha producido la entrega y qué pruebas tienes del incumplimiento. Primero, lee el contrato: las obligaciones principales (entrega de la finca, saneamiento por vicios, plazos) y las cláusulas de resolución o penalización marcan las opciones. Segundo, documenta la realidad: actas de entrega, fotografías, informes periciales sobre vicios, correos y mensajes. Tercero, la conducta posterior: si aceptaste la vivienda con reservas o hiciste obras sin protestar, tu derecho a resolver puede verse limitado o condicionado a reclamar daños.
Tres escenarios prácticos: incumplimiento esencial (por ejemplo, no entrega o falsedad en la titularidad), incumplimiento por vicios ocultos o retrasos en la entrega. En los dos primeros la ley permite pedir resolución; en los casos de retrasos suele haber cláusulas contractuales que permiten exigir cumplimiento o resolver con indemnización.
Qué puedes hacer solo: recopilar prueba y enviar la reclamación fehaciente. Cuándo necesitas profesional: para valorar el contrato, solicitar peritajes, redactar la demanda y representarte en juicio o en negociaciones complejas.
1) Se arregla con una carta o acuerdo extrajudicial. Es muy común que el envío de un burofax con prueba técnica impulse al vendedor a cumplir o a ofrecer compensación. Un acuerdo reduce tiempos y costes y evita el riesgo de una sentencia que tarde en ejecutarse.
2) Acuerdo en conciliación o mediante negociación asistida. Si se llega a un acuerdo, puede pactarse entrega, reparación o indemnización. A menudo un acuerdo por menos dinero pero inmediato es preferible a una sentencia por más que tarde años en ejecutarse.
3) Juicio por resolución o ejecución. Si vas a juicio, el tribunal puede condenar al vendedor a cumplir o a resolver el contrato con indemnización. Si pierdes, puedes ser condenado a pagar costas y, en ciertos supuestos, responsabilidades por mala fe procesal. Además, si el vendedor es insolvente, la sentencia puede ser difícil de ejecutar: embargar bienes no siempre garantiza cobro efectivo.
Y si ganas, ¿cobras? La sentencia te da derecho a cobrar, pero el cobro efectivo depende de que el vendedor tenga bienes embargables o seguro que cubra la obligación. Es habitual que la sentencia sea un título ejecutivo útil, pero no garantiza liquidez inmediata.
Puedes preparar la reclamación y recopilar pruebas por tu cuenta; en muchos casos esa carta consigue el arreglo. Necesitas abogado cuando el vendedor no responde, hay diferencias graves de hecho o de derecho en el contrato, o cuando quieras iniciar una demanda por resolución o indemnización. El abogado redacta la demanda, coordina peritajes y te representa en juicio; si te ofrecen un acuerdo, un abogado te ayuda a valorar si te conviene y a cerrar garantías. Si tienes pocos recursos, recuerda la posibilidad del turno de oficio y la justicia gratuita.
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Depende del tipo de arras y de la cláusula del contrato. Las arras penitenciales permiten desistir con pérdida de la señal; otras arras sirven para asegurar cumplimiento. Lee el contrato y, si hay dudas, pide asesoramiento para ver si procede resolución o ejecución.
Sí, WhatsApp y correos son prueba si se exportan con fechas y se demuestran en juicio. Es preferible también tener documentos con firma, pero los mensajes electrónicos son admitidos por los tribunales.
Puedes pedir resolución y devolución de cantidades más indemnización por daños y perjuicios, pero el resultado depende del contrato y de la solvencia del vendedor. Una sentencia no garantiza cobro inmediato si el vendedor es insolvente.
Si aparecen defectos ocultos, puedes reclamar saneamiento por vicios ocultos si pruebas que existían antes de la entrega y que no te fueron comunicados. Un peritaje técnico suele ser necesario.
Si no hay escritura porque la entrega no se ha producido, normalmente no hay notario que firme; los gastos notariales dependen del acto que se hubiera realizado. Conserva facturas y no abones actuaciones adicionales sin acuerdo escrito.
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