Quieren cobrarme más dinero que la fianza por supuestos daños

¿Tienes razón?

Cuando el propietario reclama una cantidad superior a la fianza por daños, lo que decide si su petición es correcta es la relación entre el daño alegado y el desgaste por uso normal, la existencia de presupuesto o factura y la profundidad de la prueba que aporte. El casero puede reclamar una cantidad mayor que la fianza si puede justificar la reparación con documentos acreditativos y probar que el coste es la consecuencia directa de la ocupación. No obstante, no todo desgaste es daño: el desgaste por uso ordinario no se compensa con la fianza. También pesa si al entrar firmaste un inventario o hiciste fotos; si no lo hiciste, el propietario tiene ventaja para alegar deterioro preexistente.

La ley prevé, con carácter general, que la fianza responde de rentas debidas y de reparación de daños imputables al inquilino. Por eso la cuestión práctica es probar cuantitativa y cualitativamente el daño: facturas, presupuestos, informes periciales y la relación entre las actuaciones realizadas y la conservación habitual del inmueble.

Cómo se soluciona

1. Pide justificantes: Exige al propietario que te envíe por escrito las facturas, presupuestos y fotografías que sustentan su reclamación. Sin factura o presupuesto detallado es difícil que la retención esté justificada.

1. Documenta y contrasta: Haz fotos del estado actual y, si tienes, sube las del momento de entrada. Pide que te permitan ver los recibos y los reportes de los profesionales que hicieron las reparaciones.

1. Requerimiento fehaciente: Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido rechazando la retención si no te han presentado justificantes, o aceptando la devolución parcial si admites alguna reparación menor.

1. Peritaje independiente: Si las cantidades son significativas, solicita o proponle al propietario un peritaje independiente para valorar el alcance y coste de las reparaciones. Un informe pericial aporta una valoración objetivo del daño y de si procede aplicar el coste total.

1. Negociación: Valora aceptar un acuerdo por una parte si evitáis litigio. Un acuerdo rápido puede ser preferible a una sentencia que tarde.

1. Vía judicial: Si no hay acuerdo, puedes reclamar judicialmente la fianza o impugnar la retención. Prepara la documentación, el peritaje y valora la necesidad de abogado y procurador en función del importe.

Qué puedes hacer tú y qué necesita profesional

• Tú: solicitar y conservar toda la documentación, enviar la reclamación fehaciente, reunir fotos antes y después, solicitar acceso a facturas.
• Profesional: encargar o valorar peritajes, negociar acuerdos que contemplen la cuantía real, redactar la demanda y representar en juicio.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta: Es habitual que el casero responda aportando facturas y que, frente a un requerimiento bien documentado, se llegue a una devolución parcial o total de la fianza.

1. Acuerdo o conciliación: Muchas veces se firma un acuerdo que evita juicio. Este acuerdo puede implicar aceptar una deducción sobre la fianza si el peritaje o el presupuesto lo justifican; a veces aceptar menos evita un procedimiento largo.

1. Juicio: Si se llega a juicio, el tribunal valorará la prueba sobre el daño, su cuantía y si corresponde imputarlo al inquilino. Si pierdes, podrías afrontar las costas conforme a la decisión judicial. Si ganas, la sentencia te protegerá, pero cobrar dependerá de la solvencia del propietario.

Y si gano, ¿cobro? La sentencia te da un título ejecutivo para reclamar el pago, pero la ejecución depende de los bienes y la situación económica del propietario. En algunos casos, recuperar el dinero puede exigir acciones de ejecución que tardan más y pueden no cubrir la totalidad.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar verbalmente la responsabilidad sin pedir facturas.
• Tirar basura o cambiar elementos sin documentarlo: dificulta probar el estado anterior.
• No pedir acceso a ver las facturas y presupuestos.
• No proponer peritaje conjunto cuando hay discrepancia sobre la cuantía.