Que el propietario solicite más dinero que la fianza por supuestos daños no significa que tenga derecho a retenerlo. Lo que importa es la prueba del daño, la justificación del coste y si esas reparaciones son imputables al uso normal. Primer paso: exige facturas y presupuestos y documenta el estado del inmueble con fotos antes y después; si te las piden, solicita un peritaje independiente.
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Cuando el propietario reclama una cantidad superior a la fianza por daños, lo que decide si su petición es correcta es la relación entre el daño alegado y el desgaste por uso normal, la existencia de presupuesto o factura y la profundidad de la prueba que aporte. El casero puede reclamar una cantidad mayor que la fianza si puede justificar la reparación con documentos acreditativos y probar que el coste es la consecuencia directa de la ocupación. No obstante, no todo desgaste es daño: el desgaste por uso ordinario no se compensa con la fianza. También pesa si al entrar firmaste un inventario o hiciste fotos; si no lo hiciste, el propietario tiene ventaja para alegar deterioro preexistente.
La ley prevé, con carácter general, que la fianza responde de rentas debidas y de reparación de daños imputables al inquilino. Por eso la cuestión práctica es probar cuantitativa y cualitativamente el daño: facturas, presupuestos, informes periciales y la relación entre las actuaciones realizadas y la conservación habitual del inmueble.
Qué puedes hacer tú y qué necesita profesional
Y si gano, ¿cobro? La sentencia te da un título ejecutivo para reclamar el pago, pero la ejecución depende de los bienes y la situación económica del propietario. En algunos casos, recuperar el dinero puede exigir acciones de ejecución que tardan más y pueden no cubrir la totalidad.
Puedes iniciar la reclamación tú mismo solicitando facturas y enviando un burofax: en muchos casos eso basta. Contrata un abogado si hay facturas por importes elevados, si la otra parte te ofrece un acuerdo o si necesitas un perito. Si no tienes recursos, consulta el turno de oficio: en asuntos con peritaje y cuantías importantes el abogado y el perito suelen marcar la diferencia.
Otros problemas frecuentes en reclamación de fianza del alquiler
En general, gastos por reparaciones necesarias para reparar daños atribuibles al inquilino y rentas impagadas. No corresponde descontar el desgaste por el uso normal. Pide siempre presupuestos y facturas que justifiquen cada gasto.
Sí. El propietario debe justificar la retención con documentación. Si no te las entrega, reclama por escrito y recaba asesoramiento para impugnar la retención.
Un presupuesto demuestra intención de gasto, pero la prueba más sólida es la factura que acredita la ejecución y el coste final. Un presupuesto solo puede ser indicativo, no concluyente.
Depende del contenido del acuerdo. Un acuerdo puede incluir una renuncia expresa a reclamar; léelo con atención o consulta a un abogado antes de firmarlo si valoras seguir reclamando.
El tribunal decidirá sobre las costas según lo alegado en el proceso y la conducta procesal. Existe riesgo de tener que asumir las costas si tu reclamación se considera infundada o si el juez así lo determina.
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