Si has pagado las arras y el vendedor se niega a firmar la compraventa, no es automático que pierdas las arras ni que estés desamparado: lo que importa es lo que pactaste en el contrato de arras y cómo se incumplió. Reúne el contrato, el justificante de pago y las comunicaciones; lo siguiente es reclamar por escrito y plantear negociación o demanda según la respuesta del vendedor.
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No se puede responder con un sí o un no: la fuerza de tu reclamación se basa en tres cosas. Primero, la naturaleza del contrato de arras: si se trata de arras penitenciales (la fórmula que permite a cualquiera desistir pagando o perdiendo la señal) tu remedio y el del vendedor están previstos en el propio contrato. Segundo, el motivo del vendedor para no vender: si es por un incumplimiento tuyo (no aportar hipoteca, financiación, documentación) tu posición será distinta. Tercero, la prueba: contrato escrito, recibo de las arras y cualquier comunicación que demuestre que había un compromiso de firmar en una fecha.
Si el contrato no permite desistir unilateralmente o si el vendedor incumple sin causa, puedes exigir la ejecución o la resolución del contrato. Si el vendedor alega que hay una condición suspensiva no cumplida (por ejemplo, que tú no obtuviste financiación) la cuestión será demostrar si esa condición dependía de ti o de factores externos.
En la práctica, muchas disputas se deciden por lo que se pactó en el contrato de arras y por la evidencia de quién falló en su obligación.
Actúa hoy: envía la reclamación fehaciente y recopila toda la documentación de pago y contactos.
1) Se arregla con una carta: lo más común. El vendedor devuelve las arras o propone otra solución. Aunque parezca poco relevante, un acuerdo por escrito te evita costes.
2) Acuerdo o conciliación: llegáis a un pacto formal, por ejemplo que el vendedor devuelva las arras con un pequeño descuento o que se fije nueva fecha. Un acuerdo evita la incertidumbre del pleito y el riesgo de costas.
3) Juicio: si demandases por cumplimiento forzoso, el tribunal puede ordenar la ejecución del contrato o declarar la resolución y condenar al vendedor a devolver las arras y pagar daños. Si pierdes, puedes ser condenado a pagar las costas y, si el comprador demanda por mala fe, podrías tener perjuicios. Además, si el vendedor es insolvente, ganar puede no implicar cobrar fácilmente.
Y si ganas, ¿cobras? La sentencia facilita la ejecución, pero la eficacia depende del patrimonio del vendedor. Por eso muchas personas eligen un acuerdo cuando existe riesgo de insolvencia.
Puedes empezar por tu cuenta: reúne contrato, prueba de pago y envía la reclamación fehaciente. Si el vendedor no responde o te ofrece un acuerdo, valora asesoramiento. Necesitarás abogado cuando se debata la calificación del incumplimiento, si te proponen un acuerdo económico o si hay que presentar demanda. Si el vendedor tiene abogado o entidad, conviene que tú también lo tenga. Si no puedes pagar, explora la opción de justicia gratuita.
Otros problemas frecuentes en contrato de arras (reserva en compraventa inmobiliaria)
Depende de lo pactado. Si las arras son penitenciales suele haber consecuencia pactada; si el vendedor incumple sin causa, puedes reclamar devolución y daños. Lo que decida la ley y el contrato es lo que manda.
Puedes solicitar el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales, pidiendo que se ordene la firma o la resolución con indemnización. La viabilidad depende del contrato y de las pruebas sobre el incumplimiento.
Sí, sirven si se exportan y quedan claras fecha, remitente y contenido. Acompáñalos con transferencias y el contrato para dar contexto.
Si tu obligación era conseguir financiación y no lo hiciste, el vendedor puede entender que incumpliste. Guarda ofertas denegadas o comunicación del banco para justificar la situación.
No pueden imponer unilateralmente un aumento. Si te piden más, requiere nuevo acuerdo por escrito; sin él no hay obligación de pagar más.
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