Corrige errores en la valoración pericial del justiprecio: cómo actuar

¿Tienes razón?

Encontrar un error en la valoración no garantiza automáticamente que la corrección prospere; lo que importa es la naturaleza y la relevancia del error. Tres cuestiones determinan si tu impugnación tendrá éxito:

1. Tipo de error: errores de hecho (datos incorrectos sobre superficie, linderos, cargas, servidumbres), errores metodológicos (aplicación de un método inadecuado para el tipo de bien) o errores de valoración (mal uso de comparables o índices). Los errores de hecho suelen ser más fáciles de corregir.

1. Grado de relevancia: el error debe afectar al resultado económico de la valoración de forma material; una imprecisión menor que no altera sensiblemente el justiprecio tiene menos probabilidades de prosperar.

1. Capacidad de prueba: tu denuncia del error ha de ir acompañada de documentación o de un peritaje que explique por qué el informe es erróneo y qué corrección procede.

Si puedes señalar un dato objetivo falso en la tasación (metros cuadrados, existencia de carga, accesos), tu posición es fuerte. Si discutes la valoración por razones puramente técnicas sin respaldo pericial, la reclamación será débil.

Cómo se soluciona

1. Pide copia íntegra del expediente y del informe pericial que sirvió de base. Examina el informe con atención para detectar inconsistencias formales o errores materiales.

1. Reúne documentación para rebatir los datos erróneos: escrituras, certificaciones catastrales, planos, actas de medición, contratos que demuestren cargas o limitaciones no consideradas. Si hay discrepancias catastrales, solicita certificaciones oficiales.

1. Encarga un peritaje contradictorio. Un perito independiente debe analizar la metodología empleada en la tasación original y exponer, con fundamento técnico, las correcciones precisas y su impacto económico.

1. Presenta una reclamación motivada en la vía administrativa aportando el peritaje y la documentación que sostenga tus alegaciones. Hazlo por un medio fehaciente y pide una revisión de la tasación.

1. Solicita la tasación contradictoria si procede. En muchos procedimientos la ley permite la intervención de peritos en tasaciones contradictorias. Si la Administración no admite la revisión o mantiene su postura, pasa al contencioso-administrativo.

1. Vía judicial. En la demanda se podrá pedir la declaración de nulidad o la revisión de la valoración por error y la práctica de peritajes judiciales. En esa fase, la calidad del peritaje y la argumentación técnica son cruciales.

Qué puedes hacer: pedir y estudiar el informe y reunir documentación objetiva. Qué hace un especialista: coordinar peritos, redactar alegaciones técnicas y representar en la vía contencioso-administrativa.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta. Si el peritaje contrario demuestra fallos claros, la Administración puede rectificar la valoración y ofrecer una nueva tasación. Es la salida más eficiente.

1. Acuerdo o negociación. Puedes pactar una nueva valoración o una compensación complementaria sin llegar a juicio. Valora si la oferta compensa el tiempo y el riesgo de litigar.

1. Juicio. Si no hay acuerdo, se litiga. El tribunal puede ordenar peritación judicial y decidir la valoración definitiva. Si la resolución te es desfavorable, podrías asumir costas. Incluso ganando, la ejecución puede requerir trámites adicionales.

Si ganas, ¿cobras? La sentencia que corrige la valoración obliga a la Administración a abonar la diferencia, pero el cobro efectivo puede requerir trámites de ejecución y plazos administrativos.

Errores que arruinan el caso

• No pedir copia del informe pericial a tiempo.

• Encargar peritajes con metodologías imprecisas o sin justificar los criterios usados.

• Presentar reclamaciones basadas en apreciaciones generales sin documentos que prueben errores de hecho.

• Firmar acuerdos provisionales sin reservar expresamente el derecho a impugnar la valoración.

• No incluir en la reclamación las pruebas catastrales o registrales que corrigen datos del informe.