Me han notificado la obligación de demolición por obras

¿Tienes razón?

Recibir una notificación de demolición no significa que la autoridad siempre tenga razón. Lo que determina si su situación es defendible son varios elementos concretos: existencia o no de licencia o permiso de construcción, la coincidencia entre lo construido y lo autorizado, el régimen urbanístico aplicable (si la obra se sitúa en área de protección patrimonial, ambiental o de uso del suelo prohibido), y el debido proceso administrativo: es decir, si la autoridad motivó bien la orden y permitió presentar descargos o subsanaciones, salvo riesgo inminente.

Si usted tiene licencia de construcción o una autorización documentada que ampare la obra, su posición es favorable. Si la obra se hizo sin permiso o supera lo autorizado, la administración puede exigir la demolición. También influye si la orden se funda en informes técnicos que acrediten un riesgo estructural o amenaza al entorno. En ese caso, la autoridad tiene mayor margen para actuar.

Valore además la existencia de buenas prácticas: permisos de vecindad, pago de impuestos relacionados con la obra, y trámites de regulación posterior. A veces una obra irregular se puede regularizar con trámite administrativo y la demolición evitarse con pago de multas o adecuaciones; otras veces, por seguridad o por protección patrimonial, la demolición es inevitable.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentación: licencia de construcción, planos, permisos previos, recibos de pago de impuestos (predial, contribuciones de valorización si aplican), contratos con constructores, certificados de interventoría y cualquier comunicación previa con la oficina de planeación o licencias. Fotografe la obra, su estado y el entorno.

2) Solicite el expediente mediante derecho de petición. Pida copia de los informes técnicos, acta de inspección, resolución de demolición y cualquier prueba que la autoridad haya usado. También pida la motivación técnica y jurídica de la medida.

3) Presente descargos y, si procede, un plan de intervención que busque la regularización o la mitigación del impacto. En muchos municipios existe la posibilidad de realizar adecuaciones o tramitar licencia de legalización para obras que no afectan gravemente al planeamiento.

4) Explore la conciliación administrativa: negociar un acuerdo (adecuación, pago de multa, plazo para regularizar) puede evitar la demolición y ahorrar tiempo y coste.

5) Si la administración mantiene la demolición, estudie la vía contencioso-administrativa para impugnar la resolución, aportando prueba técnica (peritajes estructurales, planos, certificados) y argumentos sobre la ilegalidad o desproporcionalidad de la medida.

Qué puede hacer usted solo y qué necesita abogado: usted puede reunir documentación y presentar el derecho de petición y descargos. Necesitará abogado cuando haya que litigar, cuando la demolición implique pérdida total del inmueble o inversión, o si necesita peritos para demostrar seguridad o cumplimiento técnico.

Qué puede pasar

1) Solución por acuerdo: la autoridad acepta un plan de adecuación o regularización y evita la demolición a cambio de modificaciones, pago de multa o compromiso de obra. Esto es frecuente cuando la ilegalidad no es grave.

2) Regularización o licencia ex post: en algunos casos se tramita una legalización o se otorga licencia de conformidad con condiciones. Un acuerdo rápido puede ser más ventajoso que un proceso largo.

3) Demolición y juicio: si la autoridad insiste, puede ordenarse la demolición. Si se impugna y la jurisdicción falla en su contra, la demolición se mantiene y usted puede quedar con una condena por costas y sin posibilidad de recuperar la inversión. En caso de ganar, la sentencia puede ordenar la reposición o indemnización, pero la ejecución práctica depende de la solvencia de la administración.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable puede reconocer la ilegalidad, pero la restitución económica o la reparación material requieren tramitar ejecución y dependen de la disponibilidad presupuestal de la entidad.

Errores que arruinan el caso

• Destruir o alterar pruebas (planos originales, contratos).
• No solicitar el expediente para conocer el fundamento técnico.
• Aceptar la demolición verbalmente o firmar actas sin leerlas.
• No presentar descargos ni oferta de regularización.
• No contar con peritaje técnico cuando la obra se defiende por seguridad estructural.