He recibido un expediente sancionador urbanístico

¿Tienes razón?

La cuestión central es si usted realizó una actividad prohibida por la norma urbanística o si le falta una licencia exigida para la intervención. Tres cosas determinan si su defensa es sólida: 1) existencia o no de licencia o permiso administrativo; 2) la correspondencia entre la actividad realizada y el uso del suelo permitido en el predio; y 3) la forma en que la autoridad practicó la constatación: acta, fotografías, croquis y notificación. Si tiene licencia vigente que ampare la obra o el uso, su posición es fuerte. Si la licencia no existe pero la obra tiene características de obra de buen uso y la autoridad no dejó constancia rigurosa del hecho, también hay margen de defensa.

Un expediente sancionador urbanístico suele comenzar con un acta de visita y una propuesta de pliego de cargos o medidas cautelares. La defensa se apoya en probar la titularidad del permiso, la regularidad de la obra y la buena fe. En obra concluida, planos aprobados y paz y salvo de impuestos locales son prueba crucial.

Cómo se soluciona

1. Solicite copia completa del expediente. Use derecho de petición para pedir la copia íntegra del expediente, incluyendo actas, fotografías, croquis, notificaciones y el soporte jurídico en que la autoridad basa la sanción.
2. Reúna y organice pruebas. Busque licencias de construcción, certificaciones, planos sellados, pagos de impuestos prediales y de industria y comercio si corresponde, certificados de interventor o interventoría, recibos de servicios públicos que acrediten la actividad y testimonios de vecinos si aportan prueba. Digitalice todo y haga copias externas.
3. Presente observaciones fundamentadas. Remita por escrito las pruebas que desvirtúan la imputación y pida la práctica de pruebas adicionales que usted considere necesarias (peritos, inspecciones técnicas). Explique cronología y aporte documentos que acrediten permiso o falta de daño.
4. Comparezca a audiencias. Si la autoridad convoca audiencia, preséntese con todo su soporte; en audiencias técnicas la evidencia documental y pericial es clave.
5. Agote recursos administrativos. Si la autoridad dicta sanción, interponga los recursos internos previstos por la normatividad municipal o distrital para impugnar la resolución. Esa etapa suele ser requisito antes de acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa.
6. Vía contencioso-administrativa o tutela. Si el procedimiento administrativo vulnera derechos fundamentales o si la resolución no se ajusta a la ley, puede presentar tutela en casos puntuales; para anular la sanción definitivamente la vía es la jurisdicción contencioso-administrativa.

Qué puede hacer solo: pedir el expediente, recopilar documentos, presentar observaciones y asistir a audiencias. Cuando la cuestión incluye peritajes técnicos, controversias complejas sobre uso del suelo o una sanción económica significativa, conviene contratar un abogado con experiencia en urbanismo.

Qué puede pasar

1) Se archiva o se retira la sanción: si usted prueba la legalidad de la obra o corrige la irregularidad, la autoridad puede archivar el expediente o no imponer sanción. Es una salida frecuente cuando hay permisos o subsanación posible.

2) Acuerdo administrativo o pago conmutativo: la autoridad puede ofrecer una salida negociada, como pago reducido, planes de adecuación o imposición de medidas correctivas. Aceptar un acuerdo reduce la incertidumbre temporal y evita la litigación, pero conviene que todo quede por escrito y garantice el levantamiento de la carga administrativa.

3) Sanción y judicialización: si se impone una multa o medidas más gravosas y usted impugna, puede terminar en la jurisdicción contencioso-administrativa. Si pierde en sede judicial, además de confirmar la sanción puede haber costas administrativas. Si gana, la sentencia puede anular la sanción y ordenar la devolución de dineros indebidamente cobrados, pero cobrar efectivamente dependerá de la disponibilidad de recursos de la entidad.

Y si gana, ¿cobro efectivo? La sentencia que ordene indemnización o devolución es eficaz, pero su ejecución depende de la situación patrimonial de la entidad y de los mecanismos de pago que la administración tenga: a veces se obtiene la nulidad pero la reparación económica demora.

Errores que arruinan el caso

• No pedir copia del expediente desde el primer momento: sin ello pierde control sobre las pruebas que la administración tiene.
• No conservar permisos, planos y pagos: esos documentos suelen decidir el resultado.
• No solicitar pruebas periciales cuando la cuestión es técnica: la falta de peritaje puede dejar la disputa en la palabra contra la autoridad.
• Reconocer responsabilidad por escrito sin asesoría: un reconocimiento puede ser usado en su contra para agravar la sanción.
• No agotar recursos administrativos cuando son requisito de procedibilidad para demandar.