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Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Diligencie el formulario y le devolvemos el contrato listo para imprimir y firmar, con lo que exige la Ley 820 de 2003. Gratis, sin registro y sin guardar sus datos.

Datos actualizados el

  • Ley 820 de 2003
  • PDF y Word
  • Gratis, sin registro
Las partes

ArrendadorQuien da el inmueble en arriendo

Por ejemplo: C.C. 1.234.567 de Bogotá.
La ley obliga a ponerla en el contrato.
Con los dos correos, el contrato los pacta para notificar (por ejemplo, el reajuste).

ArrendatarioQuien va a vivir en el inmueble

Si la deja vacía, el contrato pone el inmueble arrendado.

CodeudorOpcional

Responde solidariamente con el arrendatario. La ley no deja pedir depósitos en dinero.
Solo si hay codeudor.
Solo si hay codeudor.
Solo si hay codeudor.
El inmueble
Dirección completa, con apartamento o interior.
Alcobas, baños, cocina, parqueadero, depósito y cómo están. Al terminar se devuelve así.
Está en el certificado de tradición y libertad.
Déjelo vacío si se arrienda el inmueble completo.
Canon y término
En pesos. No puede pasar del 1 % del valor comercial.
Por ejemplo, 5: dentro de los primeros cinco días.
Si no se pacta, la ley la fija en un año.
Servicios públicos a cargo de
Cuota de administración a cargo de
Por ejemplo: parqueadero 12, depósito 3, estufa y nevera.
Animales de compañía
Firma

No guardamos lo que escribe: el contrato se monta al momento y solo lo descarga usted.

Modelo

Modelo de contrato de arrendamiento, cláusula por cláusula

Lo que va entre corchetes lo diligencia usted. Junto a cada cláusula, qué significa y la norma que la respalda.

Modelo en blanco: Word · PDF

Diligenciarlo con mis datos

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Entre [nombre completo del arrendador], identificado(a) con [tipo y número de documento], quien en adelante se denominará EL ARRENDADOR, y [nombre completo del arrendatario], identificado(a) con [tipo y número de documento], quien en adelante se denominará EL ARRENDATARIO, y [nombre completo del codeudor], identificado(a) con [tipo y número de documento], quien en adelante se denominará EL CODEUDOR, se celebra el presente contrato de arrendamiento de vivienda urbana, que se rige por la Ley 820 de 2003 y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil, y por las siguientes cláusulas:

  1. PRIMERA. Objeto.

    EL ARRENDADOR entrega a título de arrendamiento a EL ARRENDATARIO, y este recibe, el inmueble destinado a vivienda ubicado en [dirección del inmueble], de [municipio] ([departamento]), identificado con la matrícula inmobiliaria [número de matrícula inmobiliaria], que se describe así: [descripción del inmueble: alcobas, baños, cocina, parqueadero, depósito y estado].

    Parte del inmueble que se arrienda y zonas o servicios compartidos: [parte del inmueble que se arrienda y zonas o servicios compartidos, si los hay].

    Qué significa

    La ley pide identificar el inmueble y, si solo se arrienda una parte, cuál es y qué zonas o servicios se comparten con otros ocupantes. Describa también cómo está: al terminar lo tendrá que devolver así.

    Ley 820, art. 3 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 2 (se abre en otra pestaña)

  2. SEGUNDA. Destinación.

    El inmueble se destinará exclusivamente a vivienda de EL ARRENDATARIO y de su familia. EL ARRENDATARIO no podrá cambiar su destinación sin autorización expresa de EL ARRENDADOR.

    Qué significa

    Cambiar la destinación sin autorización es causal para que el arrendador termine el contrato.

    Ley 820, arts. 22 y 23 (se abre en otra pestaña)

  3. TERCERA. Precio y forma de pago.

    El precio del arrendamiento es de [valor del canon mensual, con número y letra] mensuales, que EL ARRENDATARIO pagará por anticipado dentro de los primeros [número de días] de cada período mensual, [forma de pago: transferencia, consignación o efectivo].

    EL ARRENDADOR, o quien reciba el pago, expedirá comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al que corresponde.

    Qué significa

    El canon no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede ser más de dos veces el avalúo catastral vigente. Exija siempre el comprobante de pago: es un derecho suyo.

    Ley 820, art. 18 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 11 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 9 (se abre en otra pestaña)

  4. CUARTA. Reajuste del canon.

    Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, EL ARRENDADOR podrá incrementar el canon en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100 %) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC) en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste, siempre que el nuevo canon no exceda el límite del artículo 18 de la Ley 820 de 2003.

    EL ARRENDADOR que opte por incrementar el canon informará a EL ARRENDATARIO el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o del mecanismo de notificación personal previsto en este contrato.

    Qué significa

    El arrendador solo puede subir el canon cada doce meses, y como máximo lo que subió el IPC el año calendario anterior. Además tiene que avisarle por escrito el monto y la fecha; si no, el reajuste no le es oponible. El IPC de 2025 fue del 5,10 % (DANE): ese es el tope de los reajustes que se hagan en 2026.

    Ley 820, art. 20 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 18 (se abre en otra pestaña)

  5. QUINTA. Término y prórroga.

    El término de este contrato es de [número de meses, con letra y número], contados desde el [fecha de inicio] hasta el [fecha de terminación].

    El contrato se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que EL ARRENDATARIO se avenga a los reajustes del canon autorizados por la ley.

    Qué significa

    Si no pactan término, la ley lo fija en un año. Si nadie avisa con tres meses de antelación que lo termina al vencimiento, se renueva solo por el mismo término.

    Ley 820, arts. 5 y 6 (se abre en otra pestaña)

  6. SEXTA. Servicios públicos y conexos.

    El pago de los servicios públicos domiciliarios del inmueble estará a cargo de [EL ARRENDATARIO / EL ARRENDADOR].

    Las cuotas de administración o expensas comunes estarán a cargo de [EL ARRENDATARIO / EL ARRENDADOR].

    Servicios, cosas o usos conexos y adicionales que se entregan con el inmueble: [parqueadero, depósito, muebles…].

    Qué significa

    La ley exige dejar escrito quién paga los servicios públicos y qué servicios, cosas o usos adicionales se entregan con el inmueble.

    Ley 820, art. 3 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 9 (se abre en otra pestaña)

  7. SÉPTIMA. Garantías.

    Este contrato no exige depósitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales para garantizar las obligaciones de EL ARRENDATARIO.

    [nombre completo del codeudor] se obliga como CODEUDOR solidario de EL ARRENDATARIO por todas las obligaciones de este contrato, incluidas sus prórrogas, hasta la restitución del inmueble.

    Qué significa

    En vivienda urbana la ley prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales, también con otro nombre o en otro documento. Lo que sí se puede pedir es un codeudor, que responde con el arrendatario.

    Ley 820, art. 16 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 7 (se abre en otra pestaña)

  8. OCTAVA. Obligaciones de EL ARRENDADOR.

    EL ARRENDADOR se obliga a entregar el inmueble en la fecha convenida en buen estado de servicio, seguridad y sanidad; a mantener en buen estado los servicios, cosas y usos conexos y adicionales; a entregar a EL ARRENDATARIO y a EL CODEUDOR copia de este contrato con firmas originales dentro de los diez (10) días siguientes a su celebración; a entregar copia de la parte normativa del reglamento de propiedad horizontal, cuando el inmueble esté sometido a ese régimen, y a hacer las reparaciones necesarias que no sean locativas.

    Qué significa

    Son las obligaciones que la ley le pone al arrendador. Si no le entrega la copia firmada en diez días, la autoridad puede multarlo a petición suya.

    Ley 820, art. 8 (se abre en otra pestaña) · Código Civil, art. 1985 (se abre en otra pestaña)

  9. NOVENA. Obligaciones de EL ARRENDATARIO.

    EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon dentro del plazo estipulado; a cuidar el inmueble y las cosas recibidas, y a efectuar por su cuenta las reparaciones locativas y las de los daños que no provengan del uso normal o del paso del tiempo; a pagar a tiempo los servicios y expensas a su cargo, y a cumplir el reglamento de propiedad horizontal cuando lo haya.

    Qué significa

    Las reparaciones locativas, las del desgaste que causa quien vive en el inmueble, son suyas; las demás reparaciones necesarias, del arrendador.

    Ley 820, art. 9 (se abre en otra pestaña) · Código Civil, art. 1998 (se abre en otra pestaña)

  10. DÉCIMA. Mejoras, subarriendo y cesión.

    EL ARRENDATARIO no podrá hacer mejoras, cambios o ampliaciones en el inmueble sin autorización expresa de EL ARRENDADOR, ni subarrendarlo o ceder este contrato sin su autorización expresa.

    Qué significa

    Hacer obras, subarrendar o ceder sin autorización expresa son causales para que el arrendador termine el contrato.

    Ley 820, art. 17 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, arts. 22 y 23 (se abre en otra pestaña)

  11. DÉCIMA PRIMERA. Animales de compañía.

    [Se permite / No se permite] a EL ARRENDATARIO tener animales de compañía en el inmueble. Los daños que causen correrán por su cuenta.

    Qué significa

    La Ley 820 no lo regula: es un pacto entre las partes.

  12. DÉCIMA SEGUNDA. Terminación.

    Las partes podrán terminar este contrato de mutuo acuerdo en cualquier tiempo. Cada una podrá terminarlo unilateralmente por las causales y con los requisitos de los artículos 22 a 25 de la Ley 820 de 2003.

    En particular, EL ARRENDATARIO podrá terminarlo a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, sin indemnización, dando aviso escrito a EL ARRENDADOR a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor de tres (3) meses a esa fecha; o dentro del término, con el mismo preaviso y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

    Qué significa

    Si usted es el arrendatario y quiere irse al vencer el contrato, avise por correo certificado con al menos tres meses: no paga indemnización. Si se va antes, la ley fija tres meses de canon. El arrendador también tiene causales y requisitos propios para terminarlo.

    Ley 820, art. 21 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, arts. 22 y 23 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, arts. 24 y 25 (se abre en otra pestaña)

  13. DÉCIMA TERCERA. Restitución.

    Al terminar el contrato, EL ARRENDATARIO restituirá el inmueble desocupado, con sus llaves, en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural causado por el uso y goce legítimo, y a paz y salvo por los servicios y expensas a su cargo.

    Qué significa

    Devuelve el inmueble como lo recibió, salvo el desgaste normal del uso.

    Código Civil, arts. 2005 y 2006 (se abre en otra pestaña)

  14. DÉCIMA CUARTA. Notificaciones.

    Para recibir notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas con este contrato, EL ARRENDADOR señala la dirección [dirección de notificaciones del arrendador]; EL ARRENDATARIO, [dirección de notificaciones del arrendatario]; y EL CODEUDOR, [dirección de notificaciones del codeudor]. Cualquier cambio de dirección se informará a la otra parte por el servicio postal autorizado.

    Las partes establecen como mecanismo de notificación personal los correos electrónicos [correo del arrendador] (EL ARRENDADOR) y [correo del arrendatario] (EL ARRENDATARIO).

    Qué significa

    La ley obliga a poner en el contrato la dirección de notificaciones de cada parte, y esa dirección vale hasta que se avise el cambio. El correo pactado sirve, por ejemplo, para comunicar el reajuste.

    Ley 820, art. 12 (se abre en otra pestaña) · Ley 820, art. 20 (se abre en otra pestaña)

  15. DÉCIMA QUINTA. Mérito ejecutivo.

    Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en este contrato, en los términos del artículo 14 de la Ley 820 de 2003.

    Qué significa

    Si alguien deja de pagar, el contrato sirve para reclamarlo por la vía ejecutiva.

    Ley 820, art. 14 (se abre en otra pestaña)

Para constancia se firma en [ciudad], el [fecha], en dos ejemplares del mismo tenor, y un tercero para EL CODEUDOR.

EL ARRENDADOR
[nombre completo del arrendador]
[documento]

EL ARRENDATARIO
[nombre completo del arrendatario]
[documento]

EL CODEUDOR
[nombre completo del codeudor]
[documento]

Límites de la ley

Lo que no se puede pactar

Aunque las dos partes lo firmen, estas cláusulas no valen o la ley las deja sin efecto.

Plazos y cifras de la Ley 820

QuéReglaNormaNorma
Término si no se pactaUn añoLey 820, arts. 5 y 6
Reajuste del canonHasta el IPC del año anterior (5,10 % en 2025), cada 12 mesesLey 820, art. 20
Canon máximo1 % del valor comercial (como mucho, dos veces el avalúo catastral)Ley 820, art. 18
Depósitos en dineroProhibidosLey 820, art. 16
Copia firmada para el arrendatarioEn los 10 días siguientes a la firmaLey 820, art. 8
Entregar al vencer (arrendatario)Preaviso de 3 meses, sin indemnizaciónLey 820, arts. 24 y 25
Entregar antes de tiempo (arrendatario)Preaviso de 3 meses e indemnización de 3 cánonesLey 820, arts. 24 y 25
Terminar en una prórroga (arrendador)Preaviso de 3 meses e indemnización de 3 cánonesLey 820, arts. 22 y 23
Descuento por reparaciones no locativasHasta el 30 % del canon cada mes, salvo pactoLey 820, art. 27

Guía

Cómo hacer un contrato de arrendamiento

Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Es el contrato por el que una parte concede el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra paga por ese goce un precio determinado: el canon.

Puede ser verbal o escrito, pero por escrito queda prueba de lo pactado y sirve para cobrar por la vía ejecutiva.

Según Ley 820, art. 2 · Ley 820, art. 3 · Ley 820, art. 14

Qué debe incluir

Verbal o escrito, la ley exige que las partes se pongan de acuerdo al menos en:

  • el nombre y la identificación de los contratantes;
  • la identificación del inmueble;
  • la parte que se arrienda, si no es todo, y las zonas y servicios compartidos;
  • el precio y la forma de pago;
  • los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
  • el término de duración;
  • quién paga los servicios públicos.

Además, cada parte, y el codeudor si lo hay, debe indicar la dirección donde recibirá las notificaciones. El modelo de esta página ya trae todo eso.

Según Ley 820, art. 3 · Ley 820, art. 12

Cómo diligenciarlo, paso a paso

  1. Escriba el nombre y el documento de cada parte y su dirección para notificaciones.
  2. Identifique el inmueble con su dirección y, si la tiene a mano, la matrícula inmobiliaria.
  3. Describa el inmueble y su estado. Tome fotos el día de la entrega.
  4. Fije el canon, los días para pagarlo y la forma de pago.
  5. Elija el término y diga quién paga los servicios públicos y la administración.
  6. Si hay codeudor, inclúyalo. No pida ni entregue depósitos en dinero.
  7. Firmen los dos ejemplares. El arrendador debe entregar copia con firmas originales en diez días.

Según Ley 820, art. 3 · Ley 820, art. 16 · Ley 820, art. 8

Ejemplo resuelto

Usted paga un canon de $1.500.000. Al cumplir doce meses en 2026, el arrendador puede subirlo como máximo el IPC de 2025, que fue del 5,10 % según el DANE: $1.500.000 × (1 + 5,10 / 100) = $1.576.500. Es decir, $76.500 más al mes, y solo si se lo avisa por escrito con el monto y la fecha.

El canon tampoco puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede ser más de dos veces el avalúo catastral. Con un avalúo catastral de $90.000.000, el valor comercial que cuenta es como mucho $180.000.000, y el canon, como mucho $1.800.000 al mes.

Según Ley 820, art. 20 · Ley 820, art. 18

Errores comunes

  • Pedir un depósito «por si acaso»: en vivienda urbana está prohibido, también con otro nombre o en otro documento.
  • Subir el canon sin avisar por escrito el monto y la fecha: el reajuste no le es oponible al arrendatario.
  • Avisar la entrega por WhatsApp: el preaviso de la ley va por el servicio postal autorizado.
  • No dejar escrita la dirección de notificaciones de cada parte.
  • No decir quién paga los servicios públicos y la administración.

Según Ley 820, art. 16 · Ley 820, art. 20 · Ley 820, arts. 24 y 25 · Ley 820, art. 12

Preguntas frecuentes

¿El contrato de arrendamiento tiene que ser escrito?

No: puede ser verbal o escrito. Pero en los dos casos las partes deben acordar al menos los nombres, el inmueble, el precio y la forma de pago, los servicios conexos, el término y quién paga los servicios públicos (art. 3 de la Ley 820 de 2003). Por escrito queda prueba de todo eso.

¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?

Cada doce meses y como máximo lo que subió el IPC el año calendario anterior. El IPC de 2025 fue del 5,10 % según el DANE: es el tope de los reajustes que se hagan en 2026. El arrendador tiene que avisarle por escrito el monto y la fecha (art. 20 de la Ley 820 de 2003).

¿Me pueden pedir un depósito?

No. En vivienda urbana la ley prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales, también con otro nombre o en otro documento (art. 16 de la Ley 820 de 2003). Sí se puede pedir un codeudor.

¿Con cuánto tiempo tengo que avisar para entregar el inmueble?

Con tres meses de antelación a la fecha de vencimiento, por el servicio postal autorizado; así no paga indemnización. Si entrega antes del vencimiento, además del preaviso de tres meses paga una indemnización de tres cánones (art. 24 de la Ley 820 de 2003).

¿Qué pasa si nadie avisa al vencer el contrato?

Se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que las dos partes hayan cumplido (art. 6 de la Ley 820 de 2003).

¿Cuál es el canon máximo que se puede cobrar?

El 1 % del valor comercial del inmueble al mes, y ese valor comercial no puede pasar de dos veces el avalúo catastral vigente (art. 18 de la Ley 820 de 2003).

¿Puedo descargarlo en Word?

Sí. Puede descargar el modelo en blanco en Word o PDF, o diligenciar el formulario y descargar el contrato con sus datos. No guardamos lo que escribe.

¿Quiere que un abogado revise el contrato antes de firmarlo?

Le ponemos en contacto con abogados de arrendamientos.

Fuentes oficiales