Gastos comunes mal cobrados en la comunidad de propietarios

¿Tienes razón?

Su derecho a objetar gastos comunes se basa en tres elementos: la validez de la aprobación en asamblea, la correspondencia entre el gasto y el destino previsto y la prueba documental. Si un gasto no fue aprobado conforme al reglamento de propiedad horizontal o no corresponde a partidas de mantenimiento y administración, puede ser indebido. Revise el reglamento de la copropiedad y las actas de la asamblea donde se aprobaron los presupuestos y gastos; si la asamblea votó conforme y el gasto entra dentro de las competencias, su impugnación será más difícil.

Otra cuestión es la calidad de la documentación: la administración debe presentar comprobantes, facturas y contratos que respalden los gastos. Gastos generales sin soporte documental o pagos a empresas vinculadas sin procedimiento de contratación son señales de falta de transparencia. Además, verifique si la cuenta de gastos comunes fue aplicada correctamente a su unidad según coeficiente de copropiedad; errores de distribución son reclamables.

Finalmente, considere los mecanismos internos: el reglamento puede exigir que ciertos gastos se aprueben en asamblea extraordinaria o con mayorías especiales. Si la aprobación no cumplió esos requisitos, el acuerdo puede ser impugnable.

Cómo se soluciona

1. Solicite por escrito la explicación y los comprobantes. Dirija un derecho de petición a la administración pidiendo detalle de las partidas, facturas, contratos y criterios de distribución. La administración está obligada a entregar la información.

1. Revise las actas de asamblea y el reglamento. Compruebe si el gasto fue aprobado con las mayorías requeridas y si el gasto corresponde a una partida aprobada. Pida copia del acta donde conste la aprobación.

1. Promueva un derecho de petición o petición interna para acceder a la contabilidad. Si la administración se resiste, puede acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro o a la autoridad competente que vigila la propiedad horizontal para presentar queja.

1. Solicite la convocatoria de asamblea o una revisión en asamblea. Si logra apoyo de otros copropietarios, pueden revocar decisiones o aprobar medidas correctivas. Reúna evidencias y propuestas de auditoría.

1. Si no hay solución, presente demanda de nulidad de la decisión o de rendición de cuentas ante la jurisdicción civil competente. En la demanda pida la devolución de lo cobrado indebidamente, rendición de cuentas y, si procede, sanciones por gestión irregular.

Qué puede hacer usted y qué necesita un abogado: puede pedir información y promover revisiones en asamblea. Busque abogado cuando la contabilidad esté compleja, haya contratos con empresas vinculadas, la administración ignore los pedidos o se requiera demanda para anular acuerdos. Si tiene pocos recursos, consulte la Superintendencia o la personería local.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o derecho de petición: la administración corrige errores administrativos y devuelve valores mal cobrados. Esto suele resolver la mayoría de los casos sin juicio.

2) Acuerdo en asamblea o conciliación: en asamblea se corrige la distribución, se aprueba auditoría o se acuerda devolución parcial. Un acta validada evita litigios posteriores.

3) Juicio de nulidad o rendición de cuentas: si la administración no responde y hay indicios de manejo irregular, se puede acudir a la vía judicial para anular acuerdos y pedir reparación. Si pierde, puede asumir costas; si gana usted, la ejecución depende del patrimonio de la administración o de la posibilidad de imputar la devolución a la reserva.

Y si gana, ¿cobro? Si se ordena devolución, el juez podrá ordenar medidas para obtener el dinero, pero la efectividad depende de la capacidad económica del fondo de la copropiedad y de la eventual responsabilidad de personas naturales si hubo enriquecimiento injusto.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar por escrito la documentación y los comprobantes.
• No revisar las actas ni el reglamento antes de reclamar.
• No buscar apoyo de otros copropietarios: las decisiones en asamblea pesan mucho.
• Desviar fondos propios para cubrir disputas sin autorización de la asamblea.
• Ignorar los derechos y los procedimientos previstos en la ley y el reglamento.