Cómo impugnar la valoración de la tasación en la ejecución

¿Tienes razón?

Si cree que la tasación es incorrecta, las tres cosas que determinan si su impugnación prospera son: la metodología usada por el perito que hizo la tasación, las comparables o parámetros que utilizó, y los defectos de forma o de documentación del informe. Una tasación puede ser objeto de crítica cuando aplica comparables no representativos, utiliza un método inapropiado para el tipo de inmueble, omite mejoras o deterioro, o contiene errores aritméticos. También es relevante si el perito fue designado por la parte contraria sin posibilidad de réplica: en muchos casos la solución pasa por aportar una tasación alternativa firmada por un perito independiente y por cuestionar la carga de la prueba del procedimiento. No obstante, no todas las diferencias de valoración son suficientes: el tribunal valora la credibilidad técnica de los peritos y la evidencia documental que sustenta cada tasación.

Cómo se soluciona

1. Pida copia completa del informe de tasación que obra en autos. Solicite también los anexos, planos y fotografías en los que se apoya el informe. Esto es básico y puede solicitarlo usted mismo o por medio de su abogado.
2. Consulte a un perito independiente: un perito inmobiliario que revise la metodología, las comparables elegidas, el ajuste de valores y la inclusión o exclusión de mejoras. El perito debe emitir un informe técnico que explique de forma clara y con pruebas por qué la tasación es errónea.
3. Reúna documentación que respalde su propuesta de valor: recibos de obras, planos, licencias, avalúos previos, anuncios de venta comparables y fotografías actuales. Todo lo que demuestre características no valoradas o valoradas indebidamente.
4. Presente la impugnación en la propia ejecución: la oposición debe incluir el informe pericial propio y un planteamiento técnico sobre los errores de la tasación contraria. Solicite la práctica de pruebas periciales contradictorias en el juicio.
5. Si el tribunal admite la prueba, se celebrará la prueba pericial con intercambio de informes y, si procede, vista técnica. El juez valorará los criterios y podrá ordenar nueva tasación o tomar en cuenta la suya para fijar bases de subasta.
6. Valore alternativas: negociar con la acreedora una actualización de la tasación o un acuerdo que evite la subasta puede ser práctico cuando la diferencia es discutible. Un peritaje propio aporta músculo a la negociación.

Qué puede hacer usted solo y qué requiere abogado o perito: solicitar copia del informe y recabar comparables puede hacerlo sin abogado. Para presentar oposición técnica en el procedimiento y coordinar peritajes se recomienda abogado y perito especializado.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta o negociación: la parte acreedora acepta una tasación revisada o considera el nuevo peritaje para fijar la base de subasta. Es frecuente cuando hay un peritaje independiente solvente y voluntad negociadora.
2. Conciliación o acuerdo técnico: mediante diálogo o mediación se acuerda un valor de referencia. A veces se pacta que la subasta se fije sobre un precio intermedio.
3. Juicio con prueba pericial: si el tribunal admite la pericial, el resultado dependerá de la solvencia técnica de los informes. Si su peritaje convence, el juez puede ordenar nueva valoración o ajustar las condiciones de la subasta. Si pierde la impugnación, la tasación original se mantiene y la subasta procederá con esa base; en ese caso, la carga de costas puede recaer según la actuación de las partes.

Y si gano, ¿cobro? No aplica exactamente: impugnar la tasación busca cambiar el valor del bien para la ejecución; si se reconoce una valoración superior, reduce el riesgo de subasta en perjuicio suyo o mejora la posibilidad de un remate que cubra la deuda. No es una condena a pagos.

Errores que arruinan el caso

• Presentar un informe pericial sin metodología clara o sin comparables verificables.
• No aportar documentación que justifique mejoras o inversiones en el inmueble.
• Designar un perito con conflicto de interés o sin experiencia en el tipo concreto de inmueble.
• Esperar a última hora para producir la prueba técnica: la pericia necesita tiempo y acceso al inmueble.
• Creer que una diferencia pequeña en el valor basta: el tribunal busca pruebas técnicas convincentes, no opiniones generales.