No me devuelven la fianza del alquiler ¿qué pasos tomar?

¿Tienes razón?

Su derecho a la devolución de la fianza depende de tres cosas: el contrato de arrendamiento (en especial las cláusulas sobre fianza y deducciones), el estado en que entregó el inmueble y la existencia de comprobantes de pago de la fianza. Si el contrato no prevé causales para retener la fianza o si usted entregó el inmueble en buen estado y tiene pruebas (acta de entrega, fotos, testigos), su posición es fuerte. Si por el contrario existen daños documentados o pagos pendientes (servicios o administración) que el arrendador puede acreditar, parte o la totalidad de la fianza puede legítimamente aplicarse a esos conceptos.

También importa la conducta del arrendador: si retiene la fianza sin dar detalle o sin prueba de los daños o consumos, su reclamación tiene sustento. Si el arrendador le presenta facturas o presupuestos para arreglos, evalúe si son razonables en coste y necesidad. Guarde todo: inventario de entrega, comunicaciones donde solicitó devolución, fotografías del inmueble al salir y recibos de pago de la fianza.

Cómo se soluciona

1. Revise el contrato y reúna pruebas. Busque la cláusula de fianza, el comprobante de pago de la misma, el acta de entrega o el inventario, fotografías del inmueble al entregarlo, y cualquier comunicación con el arrendador sobre deducciones. Exportar conversaciones y conservar correos electrónicos es clave.

1. Solicite la devolución por escrito. Envíe una comunicación con constancia de recibido o un derecho de petición reclamando la fianza y pidiendo detalle de descuentos si los hay. Exija que le entreguen el balance y los justificantes de los cargos que pretenden practicar. Guarde el acuse de recibo.

1. Intente la conciliación extrajudicial. La conciliación es requisito en muchas reclamaciones civiles y sirve para buscar un acuerdo rápido: devolución total, devolución parcial o un plan de compensación. Acuda a un centro de conciliación y lleve toda la prueba. Un acta de conciliación firmada es ejecutable.

1. Valore reclamar judicialmente. Si el arrendador no responde o presenta justificantes insuficientes, puede demandar por incumplimiento y restitución de la fianza ante el juzgado civil competente. En la demanda incluya la prueba completa: contrato, comprobante de pago, acta o fotos de entrega, comunicaciones y constancias de conciliación.

1. No acepte reconocimientos de deuda en blanco. Si el arrendador le ofrece firmar para obtener la fianza a cambio de reconocer saldos, revise la redacción y, de ser posible, lleve la propuesta a revisión profesional. Una firma mal redactada puede quitarle derechos.

Acciones que puede iniciar solo: reunir comprobantes, enviar derecho de petición, acudir a conciliación. Necesitará abogado si la cuantía es importante, si el arrendador propone un acuerdo económico que usted sospecha es insuficiente, o si la otra parte ya inició acciones judiciales contrarias.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y el arrendador devuelve la fianza. Es común: frente a una reclamación bien fundamentada y prueba de entrega en buen estado, muchos arrendadores devuelven la fianza para evitar procesos.

2) Conciliación o acuerdo. En la conciliación puede acordarse devolución parcial por daños concretos o pago de sumas compensatorias. Un acuerdo que incluya recibir la fianza y desistir de otras reclamaciones puede ser ventajoso si desea cerrar rápido.

3) Juicio. Si va a juicio, el juez valorará pruebas y podrá ordenar la devolución, eventualmente con intereses y costas según el resultado. Si pierde, puede enfrentar costas procesales. Además, si el arrendador es insolvente, una sentencia a favor no garantiza la recuperación inmediata del dinero.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia puede ordenar la devolución, pero su efectividad depende de la capacidad del arrendador para pagar; en casos de insolvencia puede ser necesario iniciar ejecución contra bienes.

Errores que arruinan el caso

• No conservar el comprobante de pago de la fianza.
• Entregar el inmueble sin acta de entrega ni fotos; eso dificulta probar el estado de entrega.
• Firmar acuerdos verbales o reconocer deudas sin constancia escrita.
• No pedir detalle de cargos y justificantes cuando el arrendador retiene la fianza.
• No intentar la conciliación antes de demandar; en muchos juzgados es requisito de procedibilidad.