Humedades por defecto de impermeabilización en la terraza: ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Para saber si puede reclamar por humedades en la terraza debe valorar tres cosas:

1. Causa técnica del daño: una impermeabilización defectuosa, un problema en juntas o desagües, o desgaste por mantenimiento insuficiente. El informe de un experto que identifique el origen es imprescindible.

1. Quién es responsable: si la terraza pertenece a su unidad privada, si es cubierta común del edificio o si fue intervenida por un tercero. Las obligaciones varían si la terraza es elemento común administrado por la copropiedad o parte privativa.

1. Existencia de garantías o pólizas: obras nuevas o reparaciones recientes pueden estar cubiertas por garantías del constructor o pólizas de decenio; verificar documentación y contratos de obra puede abrir la puerta a exigir reparación a terceros.

La responsabilidad del constructor o del administrador de la copropiedad depende de la naturaleza de la terraza y del origen técnico del problema. Si la filtración proviene de obra mal ejecutada, su reclamación será más fuerte; si responde al mal uso o falta de mantenimiento, la responsabilidad puede cambiar.

Cómo se soluciona

1) Documente el daño

• Tome fotos y vídeos con fecha de la terraza, zonas afectadas, manchas, descamaciones, y de las unidades que sufren filtración. Registre cualquier olor a humedad o deterioro de materiales.
• Guarde facturas de reparaciones anteriores, certificaciones de mantenimiento o contratos con empresas de impermeabilización.

2) Identifique la titularidad de la terraza

• Revise la escritura y el reglamento de propiedad horizontal para confirmar si la terraza es común o privativa. Si es común, la administración tiene obligación de intervenir según el reglamento.

3) Pida peritaje técnico

• Contrate a un especialista en impermeabilización o a un ingeniero civil que emita un informe sobre la causa, el alcance y las soluciones técnicas necesarias.

4) Reclamación formal

• Si la terraza es parte común, presente la reclamación por escrito a la administración de la copropiedad solicitando actuación y adjunte el informe técnico. Si es obra reciente, notifique al constructor o a la empresa responsable de la impermeabilización.
• Si la administración no actúa, lleve el tema a la asamblea de copropietarios para exigir reparación.

5) Conciliación y vías judiciales

• Si no hay respuesta, la conciliación extrajudicial en derecho suele ser requisito antes de demandar. Si la gestión falla, puede interponer demanda civil para exigir reparación, indemnización o cumplimiento.

Qué puede hacer sin abogado: documentar, pedir peritaje y presentar la reclamación a la administración. Necesitará abogado si la administración no asume la reparación o si el tema llega a juicio.

Qué puede pasar

1) Reparo directo por la administración o el constructor: a menudo la administración actúa y contrata la reparación de la impermeabilización. Esto soluciona el problema sin litigio.

2) Acuerdo o conciliación: puede pactarse que la copropiedad arregle la falla y compense daños a unidades afectadas. Un acuerdo claro con plazos y garantías evita litigios posteriores.

3) Juicio: si no hay arreglo, la demanda puede ordenar la reparación a cargo del responsable y, en su caso, una indemnización por daños. Si la parte demandada es la copropiedad, las decisiones se toman en asamblea y pueden complicar los tiempos. Si pierde la demanda, existe riesgo de condena en costas. Si gana, la efectividad del cobro dependerá del patrimonio del responsable.

Siempre pregúntese: ¿es mejor un acuerdo inmediato y con garantías que una sentencia tardía? Muchas veces la respuesta práctica es sí.

Errores que arruinan el caso

• No identificar si la terraza es común o privativa antes de reclamar: reclama a quien no es responsable y pierde tiempo.
• Permitir reparaciones improvisadas sin factura ni especificación técnica: dificulta probar la causa original.
• No llevar el asunto a asamblea si la administración se niega a actuar: la asamblea es el órgano que debe autorizar gastos comunes.
• Ignorar las pólizas del edificio o garantías del constructor: puede perderse la posibilidad de exigir reparación cubierta por garantía.
• No solicitar peritaje temprano: el paso del tiempo y las obras posteriores pueden ocultar la causa original.