Corrige errores en la valoración pericial del justiprecio: cómo actuar

¿Tienes razón?

No todo desacuerdo con una valoración es un error. Para que su impugnación prospere debe existir una deficiencia en la técnica, en los supuestos de hecho o en la aplicación de la metodología. Tres factores que determinan si tiene fundamento:

1. Inexactitud de los antecedentes: datos erróneos en superficies, linderos, uso real del bien, cargas registrales o permisos que el perito consideró mal y que alteran la valoración.

1. Aplicación incorrecta de la metodología: utilización de criterios inadecuados para el tipo de bien (por ejemplo, aplicar métodos de mercado a bienes sin mercado comparable) o errores en cálculos y ajustes que afectan la cifra final.

1. Omisión de rubros indemnizables: no incluir edificaciones anexas, obras de mejoramiento, perjuicios por afectación de la actividad, o hechos que deben ser valorados en la liquidación.

Si puede demostrar uno o más de estos puntos con documentos y peritaje contrario, su impugnación tiene base.

Cómo se soluciona

1. Pida copia íntegra del expediente y del informe pericial. Examine en detalle las hojas de referencia, los planos, los avalúos comparables y el cuadro de cálculos. Identifique las afirmaciones concretas que cree erradas: medidas, índice aplicado, supuestos de mercado o conceptos omitidos.

1. Reúna documentación que contradiga los datos del perito: certificaciones catastrales, escrituras, planos, facturas de obras, permisos de construcción, contratos de arrendamiento y cualquier dato objetivo que pruebe el error.

1. Encargue un peritaje de contraste. Seleccione un experto con experiencia en valoración de expropiaciones y que conozca la práctica administrativa. El peritaje debe ser técnico, referenciar las normas de valoración aplicables y señalar con claridad los errores, su efecto en la cifra y la corrección propuesta.

1. Presente un reclamo administrativo técnico dirigido a la entidad expropiante, adjuntando su peritaje de contraste y la documentación probatoria. Solicite que se revise la valoración y se rectifique la liquidación del justiprecio.

1. Si la entidad mantiene la valoración errónea, la vía contenciosa administrativa permite impugnar el acto de liquidación. En juicio, el tribunal suele ordenar pruebas periciales adicionales y puede optar por nombrar peritos de oficio o valorar los peritajes presentados por las partes.

Qué puede hacer usted hoy: pedir el expediente y revisar los datos básicos que el peritaje usó. Cuándo necesita abogado: para coordinar el peritaje técnico, formular el reclamo y representar la impugnación en sede judicial.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta y rectificación: si el error es evidente y la documentación lo demuestra, la entidad puede corregir la liquidación sin necesidad de litigar. Esto suele ocurrir cuando hay discrepancias objetivas en medidas, cargas o inventarios.

1. Acuerdo o conciliación: puede alcanzarse un acuerdo que modifique la cifra del justiprecio o que incluya rubros omitidos. Un acuerdo evita esperas y asegura el pago de la suma pactada.

1. Juicio contencioso administrativo: si la entidad niega el error, el litigio obliga a producir prueba pericial complementaria. El tribunal valorará la coherencia de los peritajes y la prueba documental. Si pierde, puede sostener la liquidación original y fijar costas; si gana, la sentencia podrá ordenar la recalculación y el pago. La ejecución depende luego de la disponibilidad de recursos de la entidad.

Y si gano, ¿cobro? La orden judicial obliga al pago, pero la ejecución puede requerir trámites presupuestales. Por eso, cuando la corrección conlleva una suma significativa, negociar un acuerdo con garantías de pago puede ser la vía más práctica para obtener fondos reales en menor tiempo.

Errores que arruinan el caso

• No identificar el error con precisión: alegar simplemente que la valoración es "baja" sin señalar puntos concretos debilita la impugnación.

• Peritajes genéricos o sin metodología clara: un informe que no explique la forma de cálculo será rechazado o ignorado.

• No conservar documentos que contradigan al perito: escrituras, planos, facturas de obra y certificaciones catastrales son esenciales.

• No confrontar al perito de la administración con datos objetivos: la discusión técnica debe sustentarse en pruebas.

• Aceptar un pago parcial sin documentar que se reserva el derecho a impugnar la valoración: puede cerrar la posibilidad de reclamar diferencias poste riores.