No estoy conforme con el reparto de gastos de la obra

¿Tienes razón?

Para valorar si el reparto de gastos de una obra es correcto hay que responder a tres preguntas concretas. Primero, la clasificación de la obra: es de conservación, mejora o modificación de elementos comunes o de propiedad privativa. Las obras de conservación suelen repartirse entre todos los copropietarios según coeficientes; las obras que benefician de forma especial a una unidad pueden generar una carga distinta. Segundo, qué prevé el título constitutivo y el reglamento sobre fórmulas de reparto: allí suele indicarse si se usan coeficientes, metros cuadrados, o una clave distinta. Tercero, si el acuerdo se adoptó respetando las formalidades: convocatoria con el punto del orden del día, documentación técnica aportada y la mayoría exigida por la materia.

Además, verifique si el presupuesto contó con proyecto técnico y si hubo procedimiento de contratación acorde a las reglas de la comunidad. Fallos frecuentes son la ausencia de comparativa de ofertas, contratación directa sin justificación y falta de desglose de partidas. Si se aplicó una fórmula de reparto que favorece a un grupo en detrimento de otros, puede haber motivos para impugnar el acuerdo.

Cómo se soluciona

1. Solicite por escrito la documentación. Pida el proyecto técnico, presupuesto final, comparativo de ofertas, contratos con contratistas, facturas, acta de la asamblea donde se aprobó la obra y la fórmula de reparto aplicada. Guarde copia de todo y solicite acuse de recibo.

1. Analice la clasificación de la obra. Con la documentación determine si la obra era de conservación (mantenimiento), mejora (rehabilitación) o modificación que beneficia a áreas o unidades concretas. Esta clasificación suele determinar la forma de reparto.

1. Recurra los recursos internos. Si el reglamento prevé un recurso o revisión en la siguiente asamblea, interpóngalo. Señale los puntos concretos que considera irregulares: falta de proyecto, contratación sin comparativo, o aplicación indebida de la fórmula de reparto.

1. Negociación y acuerdo. Proponga revisar el reparto mediante una comisión técnica o la presentación de peritaje independiente. Un acuerdo con una readecuación parcial del reparto puede ser preferible a un litigio largo y costoso.

1. Vía judicial. Si no logra acuerdo y considera que hubo vulneración del reglamento o fraude en la contratación, presente la impugnación del acuerdo ante el tribunal civil competente del estado, aportando peritaje técnico y contable. El juez puede declarar la nulidad del acuerdo y ordenar la restitución o la reevaluación del reparto.

Qué puede hacer usted solo: solicitar toda la documentación y pedir que la administración la ponga a disposición. Qué necesita un profesional: un abogado para impugnar y un perito constructor o contable que valore si el presupuesto y el reparto se ajustaron a la normativa técnica y a la buena práctica.

Qué puede pasar

1) Se corrige con una carta o acuerdo interno. Con frecuencia, ante una objeción fundada la administración admite revisar el reparto y llega un acuerdo para rectificar la distribución de costes. Esto evita costos mayores y suele ser la solución más práctica.

2) Acuerdo con reembolso parcial o compensación. La comunidad puede acordar compensar a los perjudicados o distribuir el coste de forma distinta. Un acuerdo firmado por las partes evita la incertidumbre judicial.

3) Juicio y nulidad del acuerdo. Si lleva el asunto a juicio y el tribunal concluye que hubo vicios de procedimiento o incumplimiento del reglamento, puede anularse el acuerdo y ordenarse una nueva forma de reparto. Si pierde la parte recurrente, el tribunal puede confirmar el reparto y, en algunos casos, imponer costas.

Y si gano, ¿recupero lo pagado? La sentencia puede ordenar la devolución de cantidades pagadas indebidamente, pero su ejecución depende de la capacidad económica de la comunidad o de los responsables. A veces la solución práctica pasa por un acuerdo de pago en vez de esperar la ejecución forzosa.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la documentación técnico-contable desde el inicio.
• Firmar conformidades sin dejar constancia de reservas sobre el reparto.
• Asumir que todas las obras se reparten por coeficiente sin comprobar la naturaleza de la intervención.
• No consultar peritaje cuando la divergencia técnica es el núcleo del conflicto.
• Dejar pasar la oportunidad de negociar antes de iniciar acciones legales, lo que incrementa costes.