El presidente actúa sin consultar y me preocupa su gestión

¿Tienes razón?

El control de la gestión del presidente depende del título constitutivo, del reglamento interno y de las facultades que la asamblea le haya delegado. Tres cosas determinan si la actuación es impropia: el contenido de las facultades delegadas; si la conducta fue extraordinaria (obras, gastos relevantes, disposición de bienes comunes); y si el presidente actuó con conflicto de interés o en beneficio propio. Si el reglamento exige que ciertas decisiones se aprueben en asamblea y el presidente las tomó solo, la decisión puede ser impugnable. La prueba que suele pesar es el acta de la asamblea, los comprobantes de gastos y cualquier contrato firmado.

Cómo se soluciona

1. Pide información por escrito: solicita copia de las actas, contratos, facturas y comprobantes de los actos cuestionados. La comunidad debe facilitar información de la administración a los copropietarios.

1. Revisa las actas y el reglamento: comprueba si las facultades del presidente están dentro de lo permitido. Si hubo omisión en rendición de cuentas, exígele la presentación de un informe por escrito y cuenta clara.

1. Solicita que el tema sea incluido en la próxima asamblea: pide por escrito que se incluya la ratificación o revocación de las decisiones, la aprobación de cuentas y, si procede, la elección de nuevo presidente o la destitución. Si el reglamento exige quórum o mayorías especiales, prepara la documentación y los apoyos necesarios.

1. Reúne pruebas de irregularidades: facturas, contratos firmados sin autorización, pagos a empresas vinculadas al presidente, actas que no reflejen acuerdos o testigos que puedan declarar. Si hay posible fraude o administración dolosa, conserva copias y no destruyas documentación.

1. Si la administración no facilita información o persisten actos irregulares, la vía es impugnar acuerdos y, si procede, presentar demanda de rendición de cuentas ante la autoridad civil competente. Un licenciado puede presentar demanda de nulidad de acuerdos adoptados sin las formalidades requeridas y solicitar la restitución de bienes o fondos.

1. Alternativas: mediación entre propietarios, intervención de un auditor externo para revisar cuentas, o convocatoria de asamblea extraordinaria si el reglamento lo permite. Estas opciones suelen evitar un litigio mayor.

Qué puedes hacer y cuándo necesitas abogado: puedes pedir y revisar documentos, convocar a otros propietarios y exigir inclusión en asamblea. Necesitarás abogado para impugnar acuerdos, solicitar medidas cautelares, demandar por responsabilidad en la gestión o cuando exista indicio de malversación o conflicto de interés.

Qué puede pasar

1) Se arregla en asamblea: el presidente presenta cuentas, explica su gestión y la asamblea ratifica o corrige su actuación. Muchos conflictos se solucionan con transparencia y la aprobación conjunta de medidas.

2) Acuerdo de supervisión o auditoría: la asamblea acuerda auditoría externa, límites en las facultades del presidente y mecanismos de control. Un acuerdo así suele ser práctico: corrige procedimientos y evita pleitos, aunque puede implicar costos.

3) Impugnación judicial: si hay irregularidades graves, se puede demandar la nulidad de acuerdos o la responsabilidad por daños. Si se pierde el juicio o se demuestra que las actuaciones fueron dentro de sus facultades, quien impugna puede asumir costas y quedar sin remedio práctico.

¿Y si ganas, cobras? En demandas de responsabilidad por mala gestión, una sentencia puede ordenar restitución o pago, pero el cobro depende del patrimonio del responsable. Por eso muchas comunidades buscan acuerdos con garantías o auditorías que obliguen a corregir conductas.

Errores que arruinan el caso

• No pedir documentación antes de impugnar: acusar sin prueba te deja en mala posición.
• Revelar información sensible fuera de canales oficiales: puede agravar el conflicto.
• No usar los mecanismos del reglamento (juntas, asambleas, comités): saltarse el procedimiento interno debilita la demanda.
• Ignorar posibles conflictos de interés sin recabar evidencia: las denuncias vagas no prosperan.
• Actuar individualmente sin buscar apoyo de otros propietarios cuando la impugnación requiere quórum o mayorías.