Problemas con la promotora tras comprar vivienda nueva: ¿cómo reclamar?

¿Tienes razón?

Si compraste vivienda nueva y la promotora incumple, lo que determina si tu reclamación prospera son tres cosas: (1) lo que diga el contrato y las cláusulas de garantía; (2) la prueba material de los defectos o del incumplimiento (fotografías fechadas, video, planos, inventario de acabados); y (3) las comunicaciones entre usted y la promotora (correos con acuse, mensajes exportados, actas de entrega o recepción). Si el contrato contiene promesas concretas —terminaciones, instalaciones, superficies— y eso no coincide con lo entregado, usted tiene fundamento para reclamar. Si compró en preventa y la promotora alega cambios por causas generales, la discusión gira en torno a si esos cambios fueron comunicados y aceptados por escrito.

También influye si la promoción está sujeta a una garantía de cumplimiento u obras por parte de la promotora o de la constructora. En algunos casos la responsabilidad puede recaer en el constructor, en el promotor o en ambos, según lo pactado y quién figure como vendedor en la escritura.

Cómo se soluciona

1. Reunir prueba. Busque contrato de compraventa, contrato de reserva/arras, facturas, recibos, planos, acta de entrega-recepción (si existe) y cualquier comunicación con la promotora. Haga fotos y vídeos de los defectos desde distintos ángulos y con un objeto que permita comprobar escala. Exporta conversaciones de mensajería y pide acuses de recibo por correo certificado o notificación notarial para todo documento importante.

1. Notificar por escrito. Envíe una reclamación por escrito a la promotora describiendo los defectos y la solución que solicita (reparación, sustitución, ajuste económico). Adjunte la prueba y pida confirmación con acuse de recibo o notificación notarial. Esta carta deja constancia oficial de su petición.

1. Buscar conciliación vía PROFECO o mediación privada. Si la promotora es empresa desarrolladora, PROFECO puede ofrecer mecanismos de conciliación y asesoría en asuntos de vivienda. Reúna la documentación para la queja. La mediación puede resolver sin litigio.

1. Encargar peritaje técnico. Si la promotora niega responsabilidad o discute el alcance del daño, pida a un perito o arquitecto que haga dictamen técnico. El peritaje describe la naturaleza de los defectos, su origen y presupuesto de reparación; es prueba clave en cualquier procedimiento posterior.

1. Reclamar judicialmente. Si no hay acuerdo, puede demandar ante el juzgado civil o mercantil correspondiente (según cómo se haya constituido la persona responsable). La demanda busca reparación, cumplimiento forzoso o resolución de contrato con indemnización. En el proceso, el peritaje puede ser determinante.

Qué puede hacer usted solo: recopilar pruebas, notificar por escrito y acudir a PROFECO. Qué conviene que haga un abogado: redactar la reclamación, valorar el peritaje, presentar la demanda y gestionar medidas provisionales si hacen falta.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta y reparación. Frecuente: la promotora acepta reparar cosas menores o pacta un resarcimiento económico. A menudo es la salida más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conciliación. Puede lograrse una conciliación con plazos de reparación y responsables técnicos. Un acuerdo puede incluir pago por daños y ajuste en gastos de mantenimiento o en la entrega de documentos. Un acuerdo evita la incertidumbre y el coste del juicio.

3) Juicio. Si se llega a juicio, el tribunal puede ordenar la reparación, la rescisión del contrato con devolución de precio o la entrega de una indemnización. Si usted pierde, puede quedar con las costas procesales según lo decida el juez. Si gana, cobrar depende de la solvencia de la promotora; una sentencia contra empresa insolvente solo da derecho reconocido, pero su ejecución puede ser difícil.

La pregunta «si gano, ¿cobro?» tiene respuesta técnica: ganar el juicio reconoce su derecho; la ejecución de la sentencia requiere localizar activos o medidas cautelares para que la resolución sea efectiva.

Errores que arruinan el caso

• No conservar las pruebas de la entrega (acta, inventario, fotografías fechadas).
• Aceptar arreglos verbales sin constancia escrita.
• Permitir que terceros no técnicos manipulen el defecto antes del peritaje.
• No notificar por escrito y con acuse a la promotora, lo que debilita la trazabilidad de la reclamación.
• Firmar recibos de conformidad con reparaciones incompletas o sin detallar el alcance.