Si la promotora no cumple lo pactado o aparecen defectos, normalmente no puede quedarse con esa conducta sin consecuencias: la solución depende de lo que pactaste en el contrato, de las pruebas que reúnas y de si la obra está en garantía o a cargo del vendedor. Primer paso: reúne toda la documentación de la compra y documenta los defectos con fotos, vídeo y comunicaciones por escrito con acuse de recibo.
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Si compraste vivienda nueva y la promotora incumple, lo que determina si tu reclamación prospera son tres cosas: (1) lo que diga el contrato y las cláusulas de garantía; (2) la prueba material de los defectos o del incumplimiento (fotografías fechadas, video, planos, inventario de acabados); y (3) las comunicaciones entre usted y la promotora (correos con acuse, mensajes exportados, actas de entrega o recepción). Si el contrato contiene promesas concretas —terminaciones, instalaciones, superficies— y eso no coincide con lo entregado, usted tiene fundamento para reclamar. Si compró en preventa y la promotora alega cambios por causas generales, la discusión gira en torno a si esos cambios fueron comunicados y aceptados por escrito.
También influye si la promoción está sujeta a una garantía de cumplimiento u obras por parte de la promotora o de la constructora. En algunos casos la responsabilidad puede recaer en el constructor, en el promotor o en ambos, según lo pactado y quién figure como vendedor en la escritura.
Qué puede hacer usted solo: recopilar pruebas, notificar por escrito y acudir a PROFECO. Qué conviene que haga un abogado: redactar la reclamación, valorar el peritaje, presentar la demanda y gestionar medidas provisionales si hacen falta.
1) Se arregla con carta y reparación. Frecuente: la promotora acepta reparar cosas menores o pacta un resarcimiento económico. A menudo es la salida más rápida y menos costosa.
2) Acuerdo o conciliación. Puede lograrse una conciliación con plazos de reparación y responsables técnicos. Un acuerdo puede incluir pago por daños y ajuste en gastos de mantenimiento o en la entrega de documentos. Un acuerdo evita la incertidumbre y el coste del juicio.
3) Juicio. Si se llega a juicio, el tribunal puede ordenar la reparación, la rescisión del contrato con devolución de precio o la entrega de una indemnización. Si usted pierde, puede quedar con las costas procesales según lo decida el juez. Si gana, cobrar depende de la solvencia de la promotora; una sentencia contra empresa insolvente solo da derecho reconocido, pero su ejecución puede ser difícil.
La pregunta «si gano, ¿cobro?» tiene respuesta técnica: ganar el juicio reconoce su derecho; la ejecución de la sentencia requiere localizar activos o medidas cautelares para que la resolución sea efectiva.
La primera reclamación y la recogida de pruebas puede hacerla usted mismo y en muchos casos resuelve. Necesita abogado cuando la promotora se niega, ofrece un acuerdo que usted sospecha es insuficiente, o cuando hay peritaje que requiere interpretación técnica-jurídica. También es aconsejable si la promotora es grande, tiene abogado, o le ofrece dinero: ese es el momento en que un abogado puede cuantificar y negociar el acuerdo. Si no puede pagar, consulte alternativas de asesoría gratuita o PROFECO.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Sí, los mensajes de WhatsApp pueden ser prueba si están bien exportados y se acompañan de otros indicios. Es mejor exportar la conversación, incluir capturas con fecha y hacer una declaración firmada de cómo se obtuvo. Sin embargo, su fuerza probatoria suele ser mayor cuando se acompaña de facturas, correos con acuse y un peritaje técnico.
Puede rechazar la entrega si los defectos son importantes y afectan al uso. Lo recomendable es dejar constancia por escrito en el acta de entrega y notificar a la promotora para que haga las reparaciones. Si acepta la entrega, conserve pruebas de las comunicaciones que exigen la reparación.
PROFECO ofrece conciliación y orientación en conflictos de consumo, entre los que están promociones inmobiliarias. Puede solicitarse una queja para intentar conciliación. PROFECO no sustituye un juicio civil, pero puede facilitar una solución sin litigio y generar evidencia administrativa.
En la mayoría de los casos sí. Un peritaje identifica origen y alcance de los defectos, determina si son vicios ocultos y estima costos de reparación. Sin peritaje es más difícil probar técnicamente el problema ante la promotora o el juez.
Depende. Un pago rápido puede convenir si cubre el daño y evita litigio, pero conviene valorar por escrito si cubre costos reales y garantías futuras. Antes de aceptar, pida que el acuerdo quede por escrito y valore con un abogado si la cifra es adecuada.
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