Impago de fianza del alquiler por parte del propietario

¿Tienes razón?

Su posibilidad de recuperar la fianza depende de cuatro cosas: 1) el contrato de arrendamiento y las cláusulas sobre fianza (qué cubre, procedimiento para devolución); 2) el estado en que entregó el inmueble y la existencia de inventario o acta de entrega; 3) evidencia fotográfica o videográfica del estado a la entrega y 4) las comunicaciones sobre reparaciones o deducciones. Si entregó el departamento limpio, con facturas de servicios pagadas y tiene fotos de entrega, su posición es fuerte. Si no dejó constancia de la entrega o firmó documentos que admiten daño sin precisar importes, la discusión será sobre la prueba y los importes deducibles.

Cómo se soluciona

1. Reúna contrato e inventarios. Busque el contrato de arrendamiento, comprobante de pago de la fianza, inventario inicial y, si existe, acta de entrega al finalizar.
2. Documente el estado de la propiedad. Si tiene fotos o videos de la entrega, reúna esos archivos con metadatos. Si no, recabe testigos que puedan declarar sobre el estado de la entrega.
3. Pida la devolución por escrito. Envíe un requerimiento al propietario solicitando la devolución de la fianza con el detalle de por qué no procede deducción, adjuntando pruebas. Use medios que dejen constancia.
4. Ofrezca conciliación. Si el propietario alega daños, proponga un peritaje o presupuesto por escrito para valorar las reparaciones; la conciliación puede evitar un juicio costoso.
5. Proceda judicialmente si no hay solución. En la vía civil puede reclamarse la devolución de la fianza con sus accesorios. Presente toda la prueba del pago y de la entrega del inmueble. Considere solicitar el pago de servicios no liquidados si el propietario los reclama indebidamente.
6. Atención a la cuantificación. Evite aceptar deducciones sin factura o comprobante: todo descuento de la fianza debe justificarse con recibos o facturas de reparación.

Qué puede hacer usted solo: reunir pruebas, enviar el requerimiento por escrito y proponer peritaje. Qué hace mejor un abogado: preparar la demanda, valorar si procede embargo precautorio y representar en audiencia.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. En muchos casos la reclamación formal lleva a que el propietario devuelva la fianza con un documento que reconozca haber recibido el requerimiento.

2) Acuerdo o conciliación. Si hay daños menores, es habitual acordar la reparación o un descuento concreto con facturas. Aceptar una rebaja puede ser razonable frente a la certeza de cobro: evita litigios y alcanza una salida práctica.

3) Juicio. Si demanda, el tribunal analizará pruebas sobre el estado del inmueble y los gastos alegados por el propietario. Si usted pierde por falta de prueba, puede que el juez acepte deducciones; si gana, podrá ordenar la devolución y el pago de accesorios. Cobrar depende de que el propietario tenga bienes para ejecutar si no cumple la sentencia.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia puede obligar a devolver la fianza y cubrir costas; sin embargo, la ejecución depende de la existencia de bienes del propietario. Por eso documentar la entrega y asegurar prueba temprana es clave.

Errores que arruinan el caso

• No tener fotos o inventario al inicio y al final del contrato.
• Firmar recibos de entrega que reconozcan daños sin que el propietario aporte presupuesto o factura.
• No solicitar recibos por reparaciones que el propietario alega haber pagado.
• Dejar pasar sin reclamar: la memoria de testigos y la disponibilidad de documentación se debilitan con el tiempo.
• Aceptar verbalmente un descuento sin exigir comprobantes.