El promotor se niega a reparar defectos en mi vivienda, ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

Que el promotor niegue la reparación no decide por ti. Para saber si tienes un caso sólido analiza: la gravedad del defecto, la vinculación entre el defecto y la ejecución o el material entregado, y la prueba documental y técnica disponible. La gravedad: defectos que impiden la habitabilidad o que afectan la estructura tienen más peso. La vinculación técnica: si un peritaje demuestra que la causa es un fallo de ejecución o material, la responsabilidad del promotor es evidente. La prueba documental: contrato, acta de entrega, fichas técnicas y comunicaciones previas sostienen tu reclamación.

Si no entregaste reservas al firmar la recepción, el reclamo es más difícil, pero no imposible. El principal aspecto es probar que el defecto era preexistente o derivó de la obra. Las defensas habituales del promotor son el desgaste por uso, la falta de mantenimiento o que interveniste con terceros. Por eso la prueba técnica independiente es central.

Cómo se soluciona

1. Documenta todo: fotos, videos, fechas, facturas de daños, y exporta comunicaciones. Junta el contrato, recibos y el acta de entrega.
2. Solicita peritaje independiente: encarga a un perito en la materia que emita un informe sobre causa, alcance y coste aproximado de reparación. Conserva copia del informe.
3. Envía reclamación fehaciente: dirige una comunicación con acuse de recibo al promotor solicitando reparación, adjunta el peritaje y da opciones de actuación (reparación, sustitución o indemnización). Exige respuesta y plazos por escrito.
4. Intenta conciliación: busca un mecanismo de conciliación o mediación, bien con la propia empresa o con instancias de defensa al consumidor si aplica. Mantén registro de todas las ofertas y rechazos.
5. Si no hay acuerdo, demanda: presenta la demanda en tribunales civiles con el peritaje y prueba documental. Un abogado te ayudará a formular las prestaciones: reparación, reposición o indemnización.
6. Ejecución y medidas cautelares: si hay risco de que la promotora se deshaga de bienes, tu abogado puede solicitar medidas precautorias ante el juez para asegurar una futura ejecución.

Actuaciones que puedes hacer solo: recopilar evidencia, pedir y pagar un peritaje y enviar la reclamación por escrito. Necesitarás un abogado cuando el promotor contrate defensa agresiva, cuando existan peritajes contradictorios o cuando te ofrezcan acuerdos económicos.

Qué puede pasar

1) El promotor accede a reparar: lo habitual si el peritaje demuestra la falla y la empresa busca evitar litigio. Pide siempre documento que detalle los trabajos y garantías.

2) Acuerdo negociado: pueden pactar la reparación y una compensación por daños o molestias. Un acuerdo bien redactado evita litigios posteriores.

3) Juicio: en tribunales se discutirá la prueba técnica y contractual. Si el juez te da la razón, puede ordenar la reparación o una indemnización. La ejecución depende de la solvencia del obligado; si resulta insolvente, ejecutar la sentencia puede ser más complejo. Si pierdes, el juez puede imponer costas.

Si ganas, ¿cobro? La sentencia te permite hacer valer el crédito mediante medidas de ejecución, pero el cobro efectivo depende de la existencia de bienes del condenado.

Errores que arruinan el caso

• No pedir peritaje independiente y confiar solo en el diagnóstico del promotor.
• Aceptar reparaciones sin garantías ni documentación sobre lo reparado.
• No enviar la reclamación por un medio con acuse de recibo; sin ello es difícil acreditar el requerimiento.
• Firmar documentos que limiten tus derechos sin asesoría.
• No conservar facturas de los daños o gastos derivados: reduce la cuantía reclamable.