Discrepar de la tasación del justiprecio es frecuente. Lo que determina sus opciones son la metodología usada por la autoridad, la existencia de peritajes divergentes y la suficiencia de sus pruebas sobre inversiones y plusvalías. Primer paso: solicite copia del dictamen de la tasación y reúna documentos que acrediten el valor real del bien.
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Estar en desacuerdo con una tasación no es prueba por sí misma; la cuestión es si puede demostrar que la metodología o los datos usados son inadecuados. Tres condiciones aumentan la probabilidad de éxito: discrepancias claras en la selección de comparables (transacciones usadas para valorar), omisión de mejoras o alteraciones que incrementan el valor, y errores en la delimitación del bien (superficie, linderos o derechos asociados). Si encuentra que la autoridad usó comparables alejados en tiempo o en características, o que no consideró edificaciones registradas o mejoras pagadas, su impugnación técnica tiene fundamento.
También es relevante si existe un mercado activo en su zona: en mercados ilíquidos, las tasaciones públicas pueden subestimar el valor. Además, la ausencia de motivación escrita en la tasación es una debilidad administrativa que facilita la impugnación.
Finalmente, la pericia del valuador importa: peritajes firmados por especialistas reconocidos y con metodología detallada pesan más en la valoración judicial.
Mantenga toda la correspondencia por escrito y conserve acuses de recibo; los intercambios documentados sirven como evidencia.
1) La autoridad modifica la tasación y mejora la oferta
Si su peritaje demuestra fallas, la autoridad puede revisar el justiprecio y ofrecer una cifra mayor que la primera propuesta. Un acuerdo evita litigio y suele ser más rápido.
2) Conciliación con peritajes cruzados
En algunos procedimientos hay un mecanismo para confrontar peritajes y alcanzar un punto medio. Aceptar una cifra intermedia con garantías de pago puede ser la opción más práctica.
3) Juicio por el justiprecio
En juicio se evaluarán ambos peritajes y la credibilidad de las metodologías. Si obtiene sentencia favorable, la ejecución de la misma depende de la capacidad presupuestal de la autoridad. Si pierde, podría quedar con la tasación inicial y asumir costas procesales.
Recuerde que una sentencia a favor no siempre asegura el cobro inmediato; por eso negociar garantías es una parte importante del plan.
Reunir la documentación inicial y solicitar el dictamen puede hacerlo usted. Un abogado es necesario cuando quiera confrontar la tasación con peritajes independientes, presentar impugnaciones formales o negociar acuerdos. La intervención profesional es especialmente útil si la autoridad ya propuso un acuerdo: un abogado puede negociar condiciones de pago y evitar aceptar una oferta que luego resulte difícil de cobrar. Pregunte por la posibilidad de justicia gratuita si sus recursos son limitados.
Otros problemas frecuentes en expropiaciones
No siempre, pero un peritaje de calidad que explique metodologías y comparables actuales es la herramienta esencial para cuestionar una tasación oficial. La reputación y fundamentos técnicos del valuador determinan su peso.
Sí. Si la tasación carece de motivación, no detalla comparables o omite información relevante, puede impugnarse por vicios en la metodología o en la presentación del dictamen.
Sí. Contratos de renta recientes y comprobantes de ingresos pueden demostrar valor económico del inmueble y respaldar una valuación más alta.
Depende de su evaluación práctica: aceptar puede ser útil si la oferta incluye garantías de pago; rechazar y litigar puede buscar mayor monto, pero implica costos y riesgos. Consulte con un profesional antes de decidir.
No. Usted puede presentar peritajes y pruebas para confrontar la tasación oficial en el procedimiento administrativo o judicial correspondiente.
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