Me han notificado la obligación de demolición por obras

¿Tienes razón?

Tres elementos definen si puedes oponerte con posibilidades de éxito: 1) la causa de la orden (falta de licencia, vulneración de normativa urbanística, riesgo estructural); 2) la proporcionalidad de la medida en relación con la infracción; y 3) la existencia de alternativas menos gravosas que permitan regularizar la obra.

Si la orden se basa en la falta de una licencia que podrías obtener mediante ajustes, puedes argumentar la subsanación. Si la demolición se propone por peligro evidente a terceros, la autoridad tiene mayor margen, pero aún así debe acreditar técnica y motivación. Revisa si la notificación indica plazos y mecanismos para presentar alegaciones y si existe posibilidad de medidas cautelares.

Pide copia del acta, peritajes y cualquier informe técnico adjunto. Esa documentación te mostrará si la orden persigue seguridad o sanción administrativa.

Cómo se soluciona

1. Solicita el expediente: pide la orden, los informes técnicos, actas de inspección y cualquier resolución previa. Conserva copias y los acuses de recibo.

1. Encarga peritaje técnico: un ingeniero o arquitecto debe evaluar si la obra es realmente peligrosa o si puede regularizarse con intervenciones. El dictamen técnico será la base de tu defensa.

1. Presenta alegaciones y propuesta técnica: con el peritaje, aporta un plan de corrección o consolidación que ofrezca una alternativa a la demolición. Presenta garantías técnicas y, si procede, un cronograma de obras de regularización.

1. Negocia medidas cautelares o acuerdo: en algunos casos la autoridad acepta la paralización temporal de trabajos o la adopción de medidas de seguridad a cambio de suspender la demolición.

1. Vía judicial: si la autoridad insiste en la demolición pese a tu peritaje, la vía contencioso-administrativa permite solicitar la suspensión de la orden y la revisión de su legalidad. La demanda debe estar bien probada y suele requerir asesoría profesional.

Lo que puede hacer un particular: pedir el expediente, contratar un peritaje y presentar alegaciones. Cuando la demolición afecta la vivienda o un bien con valor, busca asesoría legal para evitar medidas irreversibles.

Qué puede pasar

1) Sustitución por medidas de corrección: si acreditas que la obra puede regularizarse de forma técnica y segura, la administración puede aceptar un plan que evite la demolición.

2) Acuerdo con condiciones: puede pactarse la conservación de parte de la obra con obras de reforzamiento o modificaciones a cargo del propietario.

3) Ejecución de la demolición y recursos. Si la autoridad ejecuta la demolición y luego un juez la declara injusta, la reposición del bien es compleja: la ejecución administrativa ya se habrá consumado y la reparación puede ser solo de carácter indemnizatorio, sujeto a pruebas de responsabilidad y solvencia patrimonial de la autoridad.

Por eso es vital intentar detener la ejecución antes de que la demolición se realice.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el expediente y permitir la ejecución sin presentar peritaje técnico.
• Comenzar obras de corrección sin documentarlas; la ausencia de pruebas de cumplimiento debilita alegaciones.
• Permitir la demolición parcial o total sin defender la posibilidad de alternativas técnicas.
• No dejar constancia por escrito de propuestas de subsanación entregadas a la autoridad.
• Subestimar los riesgos: si el peritaje oficial acredita peligro real, alegar solo formalidades no bastará.