Aumentaron exagerado las cuotas de mantenimiento y no puedo pagar

¿Tienes razón?

Para valorar si el aumento es impugnable hay que mirar tres aspectos clave. Primero, el procedimiento de aprobación: la mayoría de regímenes de multipropiedad y condominios exige un acuerdo de la asamblea o del órgano competente para fijar cuotas extraordinarias o aumentos. Si no hubo acta, convocatoria válida o el quórum requerido, el aumento puede ser nulo. Segundo, la motivación del aumento: la administración debe justificar con estados financieros y facturas los gastos que originan la subida. Si el aumento es arbitrario o no se acompaña de soporte contable, usted puede cuestionarlo. Tercero, la proporcionalidad: que un aumento exista no lo vuelve legal si resulta desproporcionado frente al presupuesto o si grava indebidamente a ciertos propietarios.

Además, hay que distinguir entre deuda y obligación futura. Aunque impugne el aumento, la administración puede reclamar las cuotas devengadas; la disputa será sobre su validez. Si usted no paga y la administración inicia medidas, conviene actuar con pruebas en la mano.

Por último, tenga en cuenta que en algunos casos la falta de pago puede acarrear consecuencias contractuales, como recargos o incluso acciones de cobro sobre el derecho. Por eso la estrategia suele combinar impugnación con negociación.

Cómo se soluciona

1. Pida por escrito la documentación del aumento. Solicite el acta de la asamblea, la convocatoria, el cálculo del presupuesto, facturas y estados financieros que justifiquen la cifra. Entregue la solicitud con acuse de recibo.

1. Compruebe el reglamento. Revise quién tiene facultad para aprobar aumentos y el procedimiento para convocar asamblea. Si la asamblea no fue válida, anote las irregularidades: falta de notificación, quórum insuficiente o votaciones fuera de procedimiento.

1. Intente una solución negociada. Proponga un plan de pago o pida que se suspenda la exigencia hasta que se aclare la documentación. Documente cualquier acuerdo.

1. Presente reclamación ante la autoridad competente o PROFECO si se trata de prácticas asociadas a una empresa administradora que incurre en conducta abusiva. En algunos estados existen mecanismos administrativos para disputes de condominios.

1. Si no hay acuerdo, valore impugnar el acuerdo en sede judicial: un juez puede declarar la nulidad del aumento por falta de procedimiento o motivación. El litigio requiere análisis y, a menudo, peritaje contable.

1. Considere la mediación o la intervención de un administrador externo si la asamblea está polarizada. A veces un tercero neutral facilita acuerdos.

Qué puede hacer usted y qué necesita de un licenciado: puede solicitar y revisar la documentación inicial, y negociar. Necesitará abogado si la administración insiste en cobros y amenaza ejecutar medidas o si es necesario impugnar el acuerdo en juicio.

Qué puede pasar

1. Rectificación y disminución. Si se demuestra irregularidad, la asamblea puede retroceder y ajustar la cuota. Es la solución más favorable.

1. Acordar un plan de pagos o descuentos. La administración puede aceptar fraccionar la deuda o reducir cargos si la prueba contable es discutible.

1. Litigio. Si se impugna judicialmente, el tribunal decidirá sobre la validez del acuerdo y la proporcionalidad. Si usted gana, puede obtener la nulidad y la devolución de cantidades cobradas en exceso; si pierde, deberá pagar lo reclamado y posiblemente costas. Además, la ejecución depende de la situación patrimonial de la administración o del conjunto.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia obliga, pero si la comunidad o administradora no tiene fondos, la ejecución será compleja. Por eso la negociación puede ser más práctica.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el acta ni los documentos antes de dejar de pagar.
• Difundir el conflicto en redes sin pruebas; eso puede tensar la negociación y dañar su posición.
• Aceptar verbalmente una modificación sin constancia escrita.
• No explorar mecanismos de mediación antes de judicializar.
• Ignorar que, aunque impugne, la administración puede reclamar las sumas devengadas; hay que planear la defensa y la negociación simultáneamente.