Me donaron un inmueble pero nunca escrituramos

¿Tienes razón?

Tres factores clarifican su situación: la prueba de la donación (contrato firmado, testigos, mensajes o transferencia de posesión), la capacidad del donante para transmitir el inmueble y la existencia de cargas o limitaciones registrales. Si puede acreditar que el donante le entregó el inmueble y éste era su propietario libre de cargas, la donación es jurídicamente plausible y puede formalizarse en escritura. Si el donante ya no vive o falleció, hay que comprobar su capacidad al momento de la donación y si dejó testamento o sucesión en trámite. También importa si el inmueble fue entregado en posesión efectiva y si pagó servicios y contribuciones; esos hechos mejoran su posición probatoria.

La falta de escritura deja la situación vulnerable frente a terceros: quienes consulten el Registro verán al titular inscrito hasta que usted inscriba la donación. Si hay un adquirente posterior que compró de buena fe al titular registral, su recurso complica. Si existen conflictos familiares, la ausencia de inscripción facilita que otros miembros impugnen la donación.

Cómo se soluciona

1. Reúna todo lo que documente la donación: contrato privado, recibos, fotografías de la posesión, testigos que puedan declarar, mensajes y transferencias bancarias relacionadas con el inmueble. Digitalice y exporte conversaciones y guárdelas con metadatos.
2. Solicite un certificado registral para conocer al titular actual inscrito y si hay gravámenes o anotaciones. Esto orienta la vía: escriturar frente al titular registral o litigar por la titularidad.
3. Lleve la documentación a una notaría para que el notario examine la posibilidad de formalizar la donación. Si el donante está disponible, lo ideal es otorgar la escritura inmediata. Si el donante falleció, la notaría orientará si la donación puede exigirse en el procedimiento sucesorio o si procede otra vía.
4. Si la otra parte niega la donación o aparece un tercero con título mejor, valore la mediación o la demanda pertinente para el reconocimiento de la donación y la inscripción. En estos casos, la asesoría de un abogado es importante para preparar la prueba y representar en el proceso.
5. En particular, si la promesa de donar se plasmó en un documento privado, la notaría puede ayudar a transformarlo en escritura siempre que se cumplan requisitos y no haya impedimentos legales.

Usted puede iniciar los pasos de recopilación documental y solicitar el certificado registral por su cuenta. Si el notario detecta complejidad o si surge disputa, conviene un abogado que coordine la prueba y defienda su derecho.

Qué puede pasar

1. Se arregla con escritura: si el donante acepta formalizar y no hay cargas, se otorga la escritura y se inscribe la donación, lo que le da seguridad registral.
2. Acuerdo o conciliación familiar: cuando hay desacuerdo entre herederos o familiares, suelen alcanzarse convenios que se elevan a escritura para evitar litigios. Un acuerdo puede implicar compensaciones y ser preferible a litigios largos.
3. Juicio por reconocimiento de la donación: si no hay acuerdo, puede interponerse la demanda correspondiente para que un juez reconozca la donación. Si el proceso se gana, la ejecución depende del régimen patrimonial y de la existencia de bienes del demandado; una sentencia permite la inscripción pero la práctica puede enfrentar obstáculos si hay terceros con derechos inscritos.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia que reconozca su derecho facilita la inscripción, pero la efectividad práctica requiere que no existan terceros con mejor título y que se pueda ejecutar la sentencia contra quienes retienen la posesión.

Errores que arruinan el caso

• No conservar mensajes, correos, recibos o contratos que prueben la donación.
• Permitir que el donante venda el bien después sin formalizar la donación.
• No comprobar si el donante tenía deudas que afecten el inmueble.
• Retrasar la solicitud del certificado registral y dejar que el registro cambie de titular.
• Firmar acuerdos verbales sin testigos ni documentos que acrediten la entrega de la posesión.