Huis kopen in Spanje: zo gaat het in zijn werk

03

De stappen, en hoe lang ze duren

1. Zet je budget op een rij: tel de belastingen en kosten hieronder op bij de koopprijs, en vraag zo nodig een indicatie voor een hypotheek (twee tot zes weken).
2. Open een Spaanse bankrekening. Dat is niet verplicht, maar het maakt betalen bij de notaris en het afschrijven van belastingen en vaste lasten een stuk makkelijker.
3. Controleer de woning voordat je iets tekent (één tot drie weken). Vraag bij het Registro de la Propiedad (het Spaanse eigendomsregister) een nota simple op: daarop staan de eigenaar en de hypotheken of beslagen. Vraag bij de gemeente na of de woning legaal gebouwd is en geen bouwprocedure loopt, vergelijk de kadastrale gegevens met de werkelijkheid, en laat bevestigen dat er geen achterstallige onroerendgoedbelasting (IBI) of bijdragen aan de vereniging van eigenaars openstaan. Vraag het energielabel op.
4. Teken het voorlopige koopcontract met aanbetaling (contrato de arras), meestal 10% van de prijs. Laat er uitdrukkelijk in zetten dat het gaat om arras penitenciales volgens artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek: dan ben je je aanbetaling kwijt als jij afziet van de koop, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij zich terugtrekt. Zonder die vermelding kan een rechter de aanbetaling gewoon als deel van de prijs zien.
5. Teken de koopakte (escritura pública) bij de notaris, meestal één tot drie maanden na de arras. De notaris controleert de identiteit van beide partijen en de staat van de woning in het register, en legt vast hoe er betaald is. Betaal daarom altijd met een bankoverschrijving of bankcheque die te herleiden is. Kun je niet zelf gaan, dan tekent een gemachtigde met een notariële volmacht.
6. Betaal de overdrachtsbelasting binnen de termijn van de regio, meestal een maand na de akte, en laat de akte inschrijven in het Registro de la Propiedad. Dat is niet verplicht, maar pas dan ben je tegenover iedereen beschermd als eigenaar.
7. Zet nutsvoorzieningen en de IBI op je naam, met automatische afschrijving.

05

Elk jaar, als je er niet woont

Woon je fiscaal niet in Spanje, dan betaal je daar inkomstenbelasting voor niet-inwoners (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) met formulier 210, ook als je de woning niet verhuurt. Gebruik je het huis alleen zelf, dan rekent de fiscus met een fictief inkomen: 1,1% van de kadastrale waarde (valor catastral) als die in de laatste tien jaar is herzien, anders 2%, naar verhouding van de dagen dat je eigenaar was. Voor inwoners van de EU en de EER, dus ook Nederlanders en Belgen, is het tarief 19%.

Nieuwe termijnen vanaf 2027: door de Orden HAC/623/2026 doe je de aangifte over het fictieve inkomen van 2026 tussen 1 april en 31 december 2027 (die over 2025 nog van 1 januari tot 31 december 2026). Verhuur je, dan geef je de huurinkomsten van 2026 aan in de eerste twintig dagen van april 2027, per jaar gebundeld of los; tot en met september 2026 gold nog het kwartaalritme. Als inwoner van de EU of de EER mag je kosten aftrekken van de huur.

Rekenvoorbeeld: een appartement met een herziene kadastrale waarde van 120.000 euro, het hele jaar in bezit en niet verhuurd: 1,1% is 1.320 euro fictief inkomen, maal 19% is 250,80 euro per jaar. Daarnaast betaal je elk jaar onroerendgoedbelasting (IBI) aan de gemeente. Woon je in Nederland, dan geef je de woning ook daar op, meestal in box 3; het belastingverdrag moet dubbele belasting voorkomen.

06

Later verkopen of nalaten

Verkoop je als niet-inwoner, dan houdt de koper 3% van de koopprijs in en draagt die binnen een maand af aan de Spaanse fiscus (formulier 211), als voorschot op de belasting over je winst. Daarna doe je binnen drie maanden na die maand aangifte (formulier 210) om de 19% over de winst te betalen of het teveel ingehouden bedrag terug te vragen. Meestal betaalt de verkoper ook de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond (plusvalía municipal); sinds 2021 is die niet verschuldigd als je aantoont dat er geen echte winst was.

Erven je kinderen het huis later, dan betalen zij Spaanse erfbelasting, ook als iedereen in Nederland woont, volgens de regels van de regio waar het huis staat. Leg in je testament vast welk recht je kiest.

07

Een huis geeft geen verblijfsvergunning meer

Spanje heeft de ‘golden visa’ voor vastgoedbeleggers afgeschaft: sinds 3 april 2025 levert de aankoop van een woning geen verblijfsvergunning meer op. Voor Nederlanders en Belgen maakt dat weinig uit: als EU-burger mag je in Spanje wonen. Blijf je langer dan drie maanden, dan laat je je inschrijven in het register voor EU-burgers (12 euro).