Haus kaufen in Spanien: Ablauf, Kaufnebenkosten und laufende Steuern

03

Der Ablauf und wie lange er dauert

1. Budget aufstellen: Rechnen Sie die Steuern und Kosten unten auf den Kaufpreis und holen Sie bei Bedarf eine Finanzierungszusage ein (zwei bis sechs Wochen).
2. Ein spanisches Konto eröffnen. Pflicht ist das nicht, aber Zahlungen beim Notar und das Abbuchen von Steuern und Nebenkosten werden viel einfacher.
3. Die Immobilie prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben (ein bis drei Wochen). Beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) erhalten Sie einen Grundbuchauszug (nota simple) mit Eigentümer, Hypotheken und Pfändungen. Bei der Gemeinde klären Sie, ob legal gebaut wurde und kein Bauverfahren läuft; vergleichen Sie die Katasterbeschreibung mit der Wirklichkeit und lassen Sie sich bestätigen, dass keine Grundsteuer (IBI) und keine Beiträge an die Eigentümergemeinschaft offen sind. Fragen Sie nach dem Energieausweis.
4. Den Anzahlungsvertrag (contrato de arras) unterschreiben, meist mit 10 % des Kaufpreises. Lassen Sie ausdrücklich hineinschreiben, dass es arras penitenciales nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs sind: Dann verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten, und der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er zurücktritt. Ohne diesen Hinweis kann ein Gericht die Anzahlung als bloße Teilzahlung werten.
5. Die Kaufurkunde (escritura pública) beim Notar unterschreiben, meist ein bis drei Monate nach den arras. Der Notar prüft die Identität und den Grundbuchstand und dokumentiert, wie bezahlt wurde. Zahlen Sie deshalb nur nachvollziehbar per Überweisung oder Bankscheck. Wenn Sie nicht anreisen können, unterschreibt ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht.
6. Die Grunderwerbsteuer innerhalb der regionalen Frist zahlen, meist ein Monat ab der Urkunde, und die Urkunde im Grundbuch eintragen lassen. Das ist nicht Pflicht, aber erst dann sind Sie gegenüber jedermann als Eigentümer geschützt.
7. Strom, Wasser und die IBI auf Ihren Namen umschreiben und per Lastschrift einrichten.

05

Jedes Jahr, wenn Sie nicht in Spanien wohnen

Als Nichtresident zahlen Sie Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) mit dem Formular 210, auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten. Bei Eigennutzung setzt das Finanzamt ein fiktives Einkommen an: 1,1 Prozent des Katasterwerts (valor catastral), wenn dieser in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, sonst 2 Prozent, anteilig nach den Tagen im Eigentum. Für Residenten der EU und des EWR beträgt der Steuersatz 19 Prozent; Schweizer Residenten zahlen 24 Prozent, weil die Schweiz nicht zum EWR gehört.

Neue Fristen ab 2027: Nach der Orden HAC/623/2026 erklären Sie das fiktive Einkommen für 2026 zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 (für 2025 noch vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026). Vermieten Sie, erklären Sie die Mieteinnahmen 2026 in den ersten 20 Tagen des April 2027, gesammelt oder einzeln; bis September 2026 galt noch der Quartalsrhythmus. Als EU- oder EWR-Resident dürfen Sie Kosten abziehen.

Rechenbeispiel: Wohnung mit überarbeitetem Katasterwert von 120.000 Euro, ganzjährig im Eigentum, nicht vermietet: 1,1 % ergeben 1.320 Euro fiktives Einkommen; bei 19 % sind das 250,80 Euro im Jahr, für Schweizer Residenten 316,80 Euro. Hinzu kommt jedes Jahr die Grundsteuer (IBI) an die Gemeinde. In Deutschland müssen Sie spanische Einkünfte in der Regel ebenfalls angeben; wie sie dort berücksichtigt werden, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen.

Vermögensteuer: Nichtresidenten zahlen spanische Vermögensteuer nur auf ihr Nettovermögen in Spanien oberhalb des Freibetrags von 700.000 Euro, nach den Regeln der Region, in der es liegt.

06

Später verkaufen

Verkaufen Sie als Nichtresident, behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie innerhalb eines Monats an das Finanzamt ab (Formular 211), als Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer. Danach geben Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieses Monats das Formular 210 ab, zahlen 19 Prozent auf den Gewinn oder holen sich den zu viel einbehaltenen Betrag zurück. Meist zahlt der Verkäufer außerdem die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Boden (plusvalía municipal); seit 2021 entfällt sie, wenn Sie nachweisen, dass kein echter Gewinn entstanden ist.

07

Erbschaftsteuer auf die Immobilie

Wer eine Immobilie in Spanien erbt, zahlt dort Erbschaftsteuer, auch wenn Erblasser und Erben in Deutschland wohnten. Nichtresidenten dürfen die Regeln der Region anwenden, in der der größte Teil des spanischen Vermögens liegt; in einigen Regionen zahlen Ehepartner und Kinder dadurch fast nichts, in anderen erheblich mehr. Die Erklärung ist innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod fällig, mit einer einmaligen Verlängerung um sechs Monate, die innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden muss.

Deutschland erhebt zusätzlich Erbschaftsteuer, wenn Erblasser oder Erbe in Deutschland ansässig sind; ein Abkommen mit Spanien gibt es dafür nicht, die spanische Steuer kann aber angerechnet werden. Ein auf beide Länder abgestimmtes Testament mit Rechtswahl erspart den Erben viel Aufwand.

08

Eine Immobilie bringt keine Aufenthaltserlaubnis mehr

Spanien hat das Goldene Visum für Immobilienkäufer abgeschafft: Seit dem 3. April 2025 führt der Kauf einer Immobilie nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis. Für Deutsche, Österreicher und Schweizer ändert das wenig, denn sie dürfen ohnehin in Spanien leben. Wer länger als drei Monate bleibt, lässt sich als EU-Bürger registrieren (12 Euro).