Qué hacer si el inquilino entra en concurso de acreedores

¿Tienes razón?

Tu posición depende de tres elementos: la naturaleza de la deuda (si son rentas vencidas u otros conceptos), si el contrato está en vigor y si el administrador concursal admite o impugna tu crédito. En el concurso de una persona física o jurídica, los contratos de arrendamiento son considerados por la administración concursal dentro del conjunto de pasivos. No todas las deudas tienen el mismo tratamiento: algunas se consideran ordinarias y otras pueden recibir un tratamiento distinto según su naturaleza y el momento en que se generaron.

También influye si existe incumplimiento que justifique la resolución del contrato: la declaración de concurso no elimina automáticamente el contrato, pero el administrador concursal puede decidir si lo mantiene, lo deniega o solicita su resolución. Si el administrador decide mantener el contrato, tendrás derecho a seguir cobrando rentas siempre que el concurso permita la continuación; si decide resolverlo, la recuperación de la posesión puede producirse a través de los trámites concursales y se convertirá en un crédito contra la masa o contra la masa pasiva según el caso.

Finalmente, la solvencia del deudor y la existencia de bienes suficientes para satisfacer créditos determinarán si una sentencia te sirve para cobrar. Muchas veces, obtener una resolución favorable no garantiza la satisfacción del crédito si el concurso carece de activos líquidos.

Cómo se soluciona

1) Comunica y reclama tu crédito. Notifica al juzgado que tramita el concurso y al administrador concursal la existencia de rentas impagadas y cualquier otro crédito derivado del alquiler. Presenta toda la documentación: contrato, recibos, comunicaciones con el inquilino y estados de cuenta.

2) Acredita tu crédito con documentación exhaustiva. Prepara contrato, recibos, facturas y cualquier prueba que demuestre la titularidad y cuantía del crédito. Si tienes garantía real o depósito, indícalo y adjunta prueba. La falta de documentación puede llevar a que tu crédito no sea admitido.

3) Decide la estrategia sobre el contrato. El administrador concursal puede elegir mantener o resolver el contrato. Si decide mantenerlo, podrás reclamar rentas futuras en la forma que el proceso permita; si decide resolverlo, tendrás un crédito por las cantidades pendientes y eventualmente por daños y perjuicios derivados de la resolución.

4) Valora reclamar el desahucio o actuar por vía concursal. En algunos supuestos es posible solicitar la recuperación de la posesión a través del procedimiento concursal; en otros, deberás iniciar o mantener el procedimiento civil (desahucio) y coordinarlo con las actuaciones concursales. Es imprescindible coordinar con el abogado la mejor estrategia: actuar por la vía civil sin coordinarse puede acarrear conflicto con las actuaciones concursales.

5) Colabora con el administrador concursal. Mantén contacto para saber si existe intención de mantener el contrato, subarrendar o liquidar bienes. El administrador decidirá sobre pagos prioritarios y sobre la posibilidad de cubrir renta con bienes del concursado.

6) Qué puedes hacer tú y qué necesita un profesional. Tú puedes reunir contratos, recibos y enviar la reclamación al administrador concursal. Para presentar crédito en el concurso, litigar la resolución del contrato o coordinar la vía civil con la concursal, necesitas abogado y procurador; la materia concursal es técnica y exige experiencia.

Qué puede pasar

1) Acuerdo o pago parcial. En ocasiones, el administrador concursal negocia con los acreedores un plan de pagos o acuerdos que permiten cobrar una parte de la deuda. Aceptar un pago parcial puede ser razonable si equivale a mayor probabilidad de cobro que litigar.

2) Reconocimiento del crédito y su clasificación. Si tu crédito se admite, quedará clasificado según las reglas del concurso; la clasificación influye en el orden de pago. Un reconocimiento no garantiza cobro inmediato, pero te coloca en la lista de acreedores.

3) Resolución del contrato y crédito contra la masa. Si el contrato se resuelve, tu crédito por rentas vencidas y por daños podrá formar parte del concurso. La ejecución de la sentencia y la percepción del crédito dependerán de la existencia de activos y de la posición de tu crédito en la masa activa.

Y si ganas, ¿cobras? Aunque obtengas una resolución que te reconozca crédito o la devolución de la vivienda, el cobro depende de los activos disponibles en el concurso. Muchas veces la satisfacción es parcial o inexistente si el concursado es insolvente.

Errores que arruinan el caso

• No presentar el crédito en el concurso ni comunicarlo al administrador: pierdes la posibilidad de ser considerado.
• No aportar documentación completa que acredite la deuda y la titularidad.
• Actuar de forma independiente en el juzgado civil sin coordinar con el concurso, lo que puede generar ineficacia.
• No valorar la conveniencia de acuerdos parciales con el administrador concursal.
• Desistir de reclamar por falta de conocimiento del procedimiento concursal: la falta de asesoramiento especializado suele perjudicar al acreedor.