Si el inquilino entra en concurso de acreedores, puedes reclamar las deudas de renta como crédito frente al concurso, pero cómo y cuándo puedes recuperar la vivienda depende de la calificación de la deuda y de las decisiones del administrador concursal. Primer paso: comunicar la situación al juzgado y acreditar tu crédito ante el administrador concursal.
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Tu posición depende de tres elementos: la naturaleza de la deuda (si son rentas vencidas u otros conceptos), si el contrato está en vigor y si el administrador concursal admite o impugna tu crédito. En el concurso de una persona física o jurídica, los contratos de arrendamiento son considerados por la administración concursal dentro del conjunto de pasivos. No todas las deudas tienen el mismo tratamiento: algunas se consideran ordinarias y otras pueden recibir un tratamiento distinto según su naturaleza y el momento en que se generaron.
También influye si existe incumplimiento que justifique la resolución del contrato: la declaración de concurso no elimina automáticamente el contrato, pero el administrador concursal puede decidir si lo mantiene, lo deniega o solicita su resolución. Si el administrador decide mantener el contrato, tendrás derecho a seguir cobrando rentas siempre que el concurso permita la continuación; si decide resolverlo, la recuperación de la posesión puede producirse a través de los trámites concursales y se convertirá en un crédito contra la masa o contra la masa pasiva según el caso.
Finalmente, la solvencia del deudor y la existencia de bienes suficientes para satisfacer créditos determinarán si una sentencia te sirve para cobrar. Muchas veces, obtener una resolución favorable no garantiza la satisfacción del crédito si el concurso carece de activos líquidos.
1) Comunica y reclama tu crédito. Notifica al juzgado que tramita el concurso y al administrador concursal la existencia de rentas impagadas y cualquier otro crédito derivado del alquiler. Presenta toda la documentación: contrato, recibos, comunicaciones con el inquilino y estados de cuenta.
2) Acredita tu crédito con documentación exhaustiva. Prepara contrato, recibos, facturas y cualquier prueba que demuestre la titularidad y cuantía del crédito. Si tienes garantía real o depósito, indícalo y adjunta prueba. La falta de documentación puede llevar a que tu crédito no sea admitido.
3) Decide la estrategia sobre el contrato. El administrador concursal puede elegir mantener o resolver el contrato. Si decide mantenerlo, podrás reclamar rentas futuras en la forma que el proceso permita; si decide resolverlo, tendrás un crédito por las cantidades pendientes y eventualmente por daños y perjuicios derivados de la resolución.
4) Valora reclamar el desahucio o actuar por vía concursal. En algunos supuestos es posible solicitar la recuperación de la posesión a través del procedimiento concursal; en otros, deberás iniciar o mantener el procedimiento civil (desahucio) y coordinarlo con las actuaciones concursales. Es imprescindible coordinar con el abogado la mejor estrategia: actuar por la vía civil sin coordinarse puede acarrear conflicto con las actuaciones concursales.
5) Colabora con el administrador concursal. Mantén contacto para saber si existe intención de mantener el contrato, subarrendar o liquidar bienes. El administrador decidirá sobre pagos prioritarios y sobre la posibilidad de cubrir renta con bienes del concursado.
6) Qué puedes hacer tú y qué necesita un profesional. Tú puedes reunir contratos, recibos y enviar la reclamación al administrador concursal. Para presentar crédito en el concurso, litigar la resolución del contrato o coordinar la vía civil con la concursal, necesitas abogado y procurador; la materia concursal es técnica y exige experiencia.
1) Acuerdo o pago parcial. En ocasiones, el administrador concursal negocia con los acreedores un plan de pagos o acuerdos que permiten cobrar una parte de la deuda. Aceptar un pago parcial puede ser razonable si equivale a mayor probabilidad de cobro que litigar.
2) Reconocimiento del crédito y su clasificación. Si tu crédito se admite, quedará clasificado según las reglas del concurso; la clasificación influye en el orden de pago. Un reconocimiento no garantiza cobro inmediato, pero te coloca en la lista de acreedores.
3) Resolución del contrato y crédito contra la masa. Si el contrato se resuelve, tu crédito por rentas vencidas y por daños podrá formar parte del concurso. La ejecución de la sentencia y la percepción del crédito dependerán de la existencia de activos y de la posición de tu crédito en la masa activa.
Y si ganas, ¿cobras? Aunque obtengas una resolución que te reconozca crédito o la devolución de la vivienda, el cobro depende de los activos disponibles en el concurso. Muchas veces la satisfacción es parcial o inexistente si el concursado es insolvente.
En muchos casos puedes remitirte a enviar la documentación y notificar al administrador concursal por tu cuenta, pero la presentación formal del crédito, la estrategia sobre la continuación o resolución del contrato y la coordinación entre la vía civil y la concursal requieren abogado y procurador. Si el monto o la complejidad justifica defensa, un abogado se paga solo; la justicia gratuita puede cubrir tu asistencia si cumples requisitos.
Otros problemas frecuentes en desahucios
No. Puedes reclamar tu crédito en el concurso. Sin embargo, la satisfacción depende de la clasificación del crédito y de los bienes del concursado. Presentar correctamente la documentación es fundamental para ser tenido en cuenta.
Depende de la decisión del administrador concursal y de la coordinación entre procesos. En algunos casos el desahucio civil puede coexistir con las actuaciones concursales; en otros, la gestión la lleva el propio administrador. Consulta con tu abogado para elegir la vía adecuada.
El administrador concursal es la persona encargado de gestionar el patrimonio del concursado y de decidir si mantiene o resuelve contratos, realiza pagos y liquida activos. Su decisión influye en tus posibilidades de cobro y en la continuidad del contrato.
Puede ser una opción razonable si aumenta la probabilidad de cobro frente a una litigación prolongada. Valora la oferta con un abogado: a veces aceptar una cantidad menor pero segura es preferible a reclamar y obtener poco o nada.
Contrato de arrendamiento, recibos de pago, comunicaciones con el inquilino, pruebas de entrega de llaves, inventarios y cualquier documento que justifique la cuantía y la existencia del crédito. La falta de documentación dificulta la admisión del crédito.
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