Me deben el alquiler y el inquilino no paga

¿Tienes razón?

Tu derecho a reclamar renta depende esencialmente del contrato de arrendamiento y de los recibos o justificantes de pago. Si hay contrato y el inquilino no ha pagado, tienes un crédito claro: la renta es exigible. Pero la situación cambia según si el inquilino alega una causa —defectos en la vivienda, falta de suministros, o un pago que reclamó— y si existe comunicación previa que pruebe esos reclamos. También influye si el propietario ha aceptado pagos parciales o ha tolerado retrasos, porque la conducta puede ser interpretada como modificación del pacto.

Otras consideraciones que afectan tu caso son si hay avales o garantías depositadas, y si el contrato contiene clausulas sobre resolución por impago. Si existen fianzas depositadas válidamente, esa garantía puede cubrir parte de las rentas impagadas, aunque su uso debe justificarse. Además, comprobar si el inquilino trabaja con abogados o servicios sociales puede condicionar la estrategia.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación: contrato de arrendamiento, inventario y acta de entrega, justificantes de pago de rentas anteriores, comunicaciones de reclamación y cualquier reclamación previa del inquilino sobre la vivienda. Localiza también información sobre avales, pólizas y depósitos.

1. Reclamación fehaciente: envía un requerimiento por medio fehaciente (burofax con acuse y certificación de contenido o correo certificado) pidiendo el pago de las cantidades adeudadas y detallando cómo se han calculado. Indica si retienes la fianza y por qué. Guarda copia del envío y del contenido.

1. Negociación y acuerdo: valora si te interesa firmar un acuerdo de pago fraccionado o una quita. Un plan de pagos por escrito que garantice estabilidad puede ser preferible a una vía judicial larga y costosa. Formaliza siempre cualquier acuerdo por escrito y que incluya garantías reales o avales si procede.

1. Si no hay acuerdo, inicia las vías judiciales pertinentes para reclamar la deuda y recuperar la posesión si procede. Dependiendo de la naturaleza de la demanda y de la documentación, la vía civil es la habitual. Ten en cuenta que una sentencia que condene al pago facilita medidas de ejecución para cobrar y, cuando proceda, el lanzamiento para recuperar la vivienda.

1. Ejecutar la sentencia: si obtienes una resolución favorable y el inquilino no paga voluntariamente, se puede solicitar la ejecución forzosa para embargar bienes o proceder al desahucio y lanzamiento. En esta fase intervienen procurador y, normalmente, abogado.

Qué puedes hacer solo: reunir documentos, enviar requerimientos y negociar acuerdos. Cuándo necesitas abogado: si el inquilino alega defectos graves que justifican retención de renta, si hay avales o garantías complejas, o si ya ha habido procedimientos judiciales previos. Si el inquilino ofrece un acuerdo vinculante, consulta con abogado para valorar su idoneidad.

Qué puede pasar

1. Acuerdo amistoso. En muchos casos el problema se resuelve pactando un calendario de pagos que el inquilino cumple, con la firma de ambas partes y garantías. Es la solución menos costosa y más rápida.

1. Conciliación o acuerdo judicial. Una negociación formal con intervención de profesionales puede acabar en un convenio con condiciones claras sobre pagos y posesión. A veces implica aceptar una cantidad menor a cambio de seguridad y rapidez.

1. Juicio y ejecución. Si no hay acuerdo, el juzgado puede condenar al pago y ordenar el desalojo. Si pierdes, la parte que origina la mala fe puede ser condenada a costas. Si ganas, cobrar dependerá de la solvencia del inquilino: sin bienes embargables, una sentencia puede costar en tiempo y gastos antes de producir cobro efectivo.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia facilita acciones de ejecución y embargos; sin embargo, si el inquilino no tiene patrimonio localizable o está en situación económica precaria, el cobro puede ser parcial o tardío. Por eso la comprobación del patrimonio antes de litigar es útil.

Errores que arruinan el caso

• No enviar reclamaciones por medio fehaciente: sin constancia formal se complica la prueba.
• No conservar recibos ni justificantes de pagos anteriores.
• Aceptar pagos sin documentar condiciones ni fecha límite ni recibos que indiquen liquidación.
• No pedir garantías adicionales cuando hay impagos repetidos.
• Entrar en conversaciones verbales importantes sin dejar constancia escrita: luego cuesta probar lo acordado.