Cómo reclamar la fianza y los daños después de un desalojo

¿Tienes razón?

Tu derecho a recuperar la fianza depende de tres cosas: que realmente depositaste una fianza o garantía, el estado en que devolviste el inmueble y la existencia de pruebas del arresto de daños. Si hay un inventario firmado por ambas partes donde constan desperfectos, eso pesa mucho a favor del arrendador. Si el arrendador no entregó un inventario y tú haces fotos fechadas que muestren buen estado, tu posición mejora.

Cómo valorar tu caso como checklist:

• Existencia de contrato o justificante de entrega de la fianza (transferencia, recibo, depósito en organismo autonómico si aplica).
• Pruebas del estado al entrar y al salir (fotos con fecha, testigos, inventario firmado o no firmado).
• Comunicaciones en las que el arrendador reclame daños o se niegue a devolver la fianza.

Si puedes probar que depositaste la fianza y que entregaste el inmueble en condiciones razonables salvo desgaste por uso normal, tu reclamación tiene fundamento. Si el arrendador justifica la retención con facturas de reparación y presupuestos, tendrás que valorar esas pruebas.

Cómo se soluciona

1. Reúne la prueba exacta. Busca justificantes de pago de la fianza (transferencias, recibos), fotos del estado del inmueble al entrar y salir, presupuestos o facturas que te reclame el arrendador, y testigos que puedan corroborar el estado. Exporta conversaciones de móvil y guarda correos electrónicos.

1. Calcula exactamente lo que reclamas. Suma la fianza y resta las cantidades que el arrendador pueda demostrar con facturas reales y proporcionadas. Ten en cuenta que el desgaste por uso normal no puede imputarse como daño.

1. Reclamación por escrito fehaciente. Envía burofax con acuse de recibo y certificación de contenido solicitando la devolución detallada de la fianza o la explicación y facturas por las retenciones.

1. Plantea una reclamación administrativa si tu comunidad autónoma dispone de un organismo de depósito de fianzas (varía según la comunidad) o procede un procedimiento extrajudicial de consumo. Infórmate si existe un registrador de fianzas en tu autonomía.

1. Procedimiento monitorio o juicio ordinario. Si la vía extrajudicial no resulta, puedes reclamar en el orden civil mediante procedimiento que permita reclamar dinero documentado. Para cantidades pequeñas existe un procedimiento más sencillo; si hay conflicto sobre la causa de la retención, puede hacerse un juicio donde se valoren las pruebas.

Qué puedes hacer tú y qué necesita un profesional:

• Tú: reunir y organizar prueba, enviar burofax y presentar reclamación en consumo (si procede).
• Abogado: cuando el arrendador tiene abogado, si hay factura cuestionable por importe alto, para preparar demanda y para ejecutar sentencia en caso de impago.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta

Muchos casos se resuelven con una reclamación fehaciente; el arrendador devuelve la fianza o justifica retenciones con facturas que aclaras. Esto evita costes y tiempo.

2) Acuerdo o conciliación

Si hay discrepancia en el importe, puedes negociar un pago parcial o que el arrendador aporte presupuestos y facturas que tú aceptes. Un acuerdo firmado que incluya plazos y renuncia a futuras reclamaciones es la solución práctica más frecuente.

3) Juicio

Si no hay acuerdo, el asunto puede acabar en juicio y la decisión se tomará en función de la prueba. Si pierdes, podrías afrontar las costas si el juez así lo determina; si ganas, tendrás una sentencia que permite ejecución contra el arrendador. Pero recuerda: una sentencia no garantiza el cobro si el arrendador es insolvente.

Y si ganas, ¿cobras?

Cobrar depende de encontrar bienes del obligado al pago. La sentencia permite medidas de ejecución como embargos, pero si el arrendador carece de bienes líquidos o está en situación de insolvencia, la efectividad se reduce.

Errores que arruinan el caso

• No guardar justificantes de pago de la fianza o de las transferencias.
• No hacer fotos fechadas del estado de la vivienda al entregar las llaves.
• Aceptar verbalmente una explicación del arrendador sin exigir facturas detalladas.
• Tirar los correos o chats que prueban comunicaciones previas.