Si hay daños o falta de mantenimiento: quién repara y qué puedes reclamar

¿Tienes razón?

Tres elementos determinan si el propietario debe reparar: la naturaleza de la reparación (necesaria o menor), la causa del daño y lo pactado en el contrato.

• Naturaleza de la reparación: las reparaciones necesarias que garanticen la habitabilidad —techo que filtra, riesgo eléctrico, tubería principal rota, problemas estructurales— suelen ser obligación del arrendador. Las reparaciones menores o las causadas por el uso cotidiano del inquilino (ampolletas, grifos flojos por uso, tapones de desagüe) suelen ser responsabilidad del arrendatario.

• Causa del daño: si el daño es por fuerza mayor o por fallas de la red pública, la discusión se complica: parte puede corresponder a la empresa prestadora, parte al propietario. Si el daño fue causado por mala conservación previa del inmueble, la responsabilidad suele caer en el propietario.

• Lo pactado en contrato: el contrato puede especificar qué tipos de reparaciones asume cada parte. Sin embargo, el propietario no puede eludir sus obligaciones esenciales de conservación que garantizan la habitabilidad. Un acuerdo no puede vulnerar normas de orden público sobre vivienda digna.

En conjunto, si hay peligro o la vivienda no permite su uso normal, la obligación de intervenir recae sobre el propietario; si el daño es menor y típico del uso, lo asume el inquilino.

Cómo se soluciona

1) Documente todo

• Tome fotos y videos detallados del daño: fechas, áreas afectadas, lecturas del medidor si procede.
• Junte facturas o presupuestos provisorios si ya buscó cotización.
• Reúna el contrato de arriendo y cualquier inventario de entrega.

2) Notifique por escrito al arrendador

• Envíe una comunicación clara describiendo la reparación que considera necesaria, la urgencia y las pruebas. Pida que asuma la reparación o permita que usted la haga y reclame el reintegro, si aceptable. Use un mecanismo con constancia de recibido.

3) Presupuestos y acuerdo

• Consiga presupuestos de profesionales para que haya una base objetiva de coste.
• Proponga un acuerdo: que el propietario contrate a su técnico o que le pague el costo razonable tras presentar factura.

4) Conciliación extrajudicial

• Si el arrendador no responde o rechaza la obligación, la conciliación en derecho es un paso habitual antes de litigar. Lleve pruebas, fotos y presupuestos.

5) Vías judiciales o tutela

• Si la falta de mantenimiento pone en riesgo derechos fundamentales (salud, vivienda digna), la tutela puede ordenar medidas provisionales. Para reclamar dinero por reparaciones o por daños y perjuicios, la vía es civil ante el juez competente, respetando la conciliación cuando sea requisito.

Qué puede hacer usted solo: documentar, pedir presupuestos y enviar la notificación por escrito. Si el propietario se niega, lo siguiente es conciliar o pedir asesoría para evaluar demanda.

Qué puede pasar

1) Se soluciona sin juicio: el propietario arregla o reintegra el gasto tras la presentación de facturas. Esto suele ocurrir si la obligación es clara y las pruebas son contundentes.

2) Acuerdo o conciliación: acuerdan el alcance de la reparación, plazos y forma de pago. Un acuerdo escrito evita incertidumbres y, muchas veces, es la opción más práctica frente a la demora judicial.

3) Juicio o tutela: la demanda puede exigir cumplimiento de la obligación de hacer, reparación de daños o reducción de la renta por incumplimiento. Si prospera la demanda, el juez puede ordenar la reparación y reconocer indemnización. Si no prospera, el demandante puede quedar con costas y gastos procesales. Importante: incluso con sentencia favorable, la ejecución depende de bienes del propietario; si es insolvente, cobrar puede ser difícil.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia obliga al pago, pero su ejecución exige localizar bienes embargables o mecanismos de pago; si el arrendador es insolvente, la sentencia puede quedarse en un reconocimiento difícil de materializar.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el estado del inmueble al inicio ni el daño cuando aparece.
• Firmar que “usted se hace cargo” de arreglos mayores sin asesoría.
• Pagar trabajos sin factura o sin que el arrendador lo autorice por escrito.
• No solicitar varios presupuestos: un presupuesto único puede ser cuestionado en juicio.
• No considerar la tutela cuando la falta de mantenimiento afecta la salud o seguridad.