Inquilino no paga y sigue ocupando la vivienda: ¿qué opciones tengo?

¿Tienes razón?

Su posición depende de estos factores:

• Existencia de impagos claramente documentados: guarde los recibos, extractos bancarios o comprobantes que acrediten las fechas en que no se pagó la renta. Sin pruebas de impago su reclamo pierde fuerza.
• Conducta del arrendatario después del impago: si acepta una negociación de pagos o hizo pagos parciales que usted aceptó, puede entenderse que hay una negociación tácita. Si rehúsa responder o niega la deuda, su opción será judicial.
• Si el contrato contempla una cláusula de mora o sanciones por impago y si esas cláusulas son proporcionales. Aunque estén pactadas, un juez puede analizar su razonabilidad.
• Garantías disponibles: póliza, fiador o depósitos que cubran impagos pueden hacer más probable el cobro si obtiene una sentencia.

Con impagos documentados y sin acuerdo para pago, usted puede exigir la desocupación y pedir pago por las rentas debidas. La vía debe ser legal y evitar conductas que le acarreen responsabilidad.

Cómo se soluciona

1. Documente los impagos: guarde extractos bancarios, recibos de pago no entregados, comunicaciones donde se acuerde pago y cualquier evidencia de mora. Lleve un registro cronológico claro.

1. Envíe una reclamación por escrito con constancia de recibido: detalle los periodos impagos, solicite el pago y/o la desocupación, y advierta las acciones que emprenderá si no hay respuesta. Si existe un fiador o una garantía, comuníqueselo por escrito también.

1. Valore un acuerdo: en muchos casos negociar un plan de pagos por escrito y firmado evita el proceso judicial y garantiza una salida ordenada. Si acepta un acuerdo, documente montos, plazos y consecuencias por incumplimiento.

1. Si el inquilino no responde ni paga, inicie la reclamación judicial por las rentas adeudadas y la acción de lanzamiento para recuperar la posesión. Antes, verifique si la conciliación extrajudicial en derecho es requisito de procedibilidad y acuda a ella si corresponde.

1. Si la vivienda está abandonada parcialmente o hay riesgo de daños, pida medidas cautelares para preservar el bien y evitar el vaciado de bienes.

1. Para cobrar una vez obtenida sentencia, verifique la existencia de bienes embargables o garantías ejecutables (aval, hipoteca, depósito). Si no hay patrimonio, el cobro puede ser complejo incluso con título judicial.

Qué puede hacer sin abogado: reclamar por escrito y negociar acuerdos de pago; acudir a conciliación. Necesita abogado para demanda de cobro y lanzamiento, solicitar medidas cautelares y ejecutar sentencias.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un acuerdo: el inquilino paga lo adeudado o sale del inmueble tras pactar condiciones. Esto evita procesos y reduce costos.

2) Acuerdo en conciliación: se pactan plazos y garantías de pago. Un acuerdo conciliatorio es ejecutable si se incumple.

3) Juicio por cobro y lanzamiento: si no hay acuerdo, la demanda busca recuperar la posesión y cobrar las rentas. Si la sentencia es favorable, podrá ejecutarla contra bienes o garantías. Si pierde la demanda, puede enfrentar costas y no recuperar la posesión ni el dinero.

Y si gana, ¿cobra? El cobro efectivo depende de la existencia de activos embargables o de garantías; una sentencia no garantiza pago inmediato si el inquilino es insolvente.

Errores que arruinan el caso

• No documentar los impagos ni las comunicaciones relacionadas.
• Aceptar pagos parciales sin dejar constancia de que constituyen un acuerdo y qué cubren exacto.
• Emprender medidas de autotutela: cambiar cerraduras, cortar servicios o sacar bienes del inmueble sin orden judicial pueden generar responsabilidad.
• No verificar garantías existentes (fiador, póliza) antes de demandar.
• No acudir a conciliación cuando es requisito y procede.