Puede reclamar rentas atrasadas si el inquilino no ha pagado, pero su éxito depende de la prueba del contrato, de los recibos y de haber reclamado de forma fehaciente. Primer paso: reúna contratos, recibos, extractos bancarios y envíe una comunicación formal exigiendo el pago con constancia de recibido.
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Su derecho a reclamar rentas impagadas depende de tres cosas: la existencia de un contrato que fije la obligación de pago, la prueba de los impagos (recibos, extractos bancarios, comunicaciones) y las reclamaciones previas que haya hecho. Si existe un contrato escrito y el arrendatario no ha pagado, usted tiene base para reclamar; si el contrato es verbal, su reclamación depende de pruebas indirectas: pagos anteriores, testimonios y comunicaciones. También influye si el arrendatario ha aceptado alguna quita o arreglo previo.
Muy importante: la forma y constancia de las reclamaciones previas son relevantes. Comunicaciones con constancia de recibido, requerimientos y actas de negociación fortalecen su pretensión. Además, antes de demandar, valore si existe conciliación extrajudicial en derecho requerida o recomendable: en muchas materias civiles es un paso previo y, en cualquier caso, una oportunidad de resolver el asunto sin juicio.
Reúna contratos, recibos, extractos y cualquier comunicación donde el arrendatario reconozca deuda o donde conste el incumplimiento. Si el arrendatario alega que usted incumplió alguna obligación —por ejemplo, por no reparar el inmueble— deberá poder responder y aportar pruebas que muestren que cumplió sus obligaciones.
1) Cobro tras requerimiento o conciliación. Lo más habitual es que una comunicación fehaciente y la oferta de conciliación consigan el pago o un plan de pagos aceptable.
2) Acuerdo judicial o extrajudicial. Un acuerdo firmado en conciliación o homologado reduce riesgos y facilita el cobro. Aceptar una quita con pago inmediato puede ser preferible a una sentencia que tarde en ejecutarse.
3) Juicio y sentencia. Si va a juicio y obtiene sentencia, el juez puede ordenar el pago y, si corresponde, la restitución del inmueble. Si pierde, puede ser condenado al pago de costas. Si gana, cobrar dependerá de la existencia de bienes del deudor.
Y si gana, ¿cobro? La sentencia reconoce su crédito, pero la ejecución depende de la capacidad patrimonial del condenado. Por eso es clave valorar la solvencia del inquilino antes de invertir mucho tiempo y recursos en juicio.
Puede iniciar la reclamación con una carta y buscar conciliación sin abogado. Contrate uno cuando el monto sea relevante, cuando la otra parte se niegue a conciliar, cuando la situación requiera medidas cautelares o cuando necesite ejecutar una sentencia. Si la otra parte ofrece un acuerdo, ese es el momento de consultar con un abogado para valorar la aceptación.
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No. Desalojar o sacar bienes sin autorización judicial puede constituir desalojo forzoso ilegal y darle motivo al inquilino para demandarlo. La vía correcta es el requerimiento, conciliación y, si procede, la acción judicial para la restitución.
Sí, los mensajes pueden servir como prueba si se exportan y se corroboran con otros documentos. Sin embargo, es mejor combinarlos con extractos bancarios, recibos y comunicaciones con constancia de recibido.
No espere a olvidar reclamar: lo recomendable es requerir el pago tan pronto como detecte el impago y conservar la constancia de su requerimiento. La acumulación de comunicaciones fortalece su caso.
Sí. Aceptar una quita o plan de pagos puede ser práctico. Si acepta una quita, documente el acuerdo por escrito y exija recibos que especifiquen qué se está pagando para evitar futuras reclamaciones.
Contrato de arrendamiento, recibos de pago, extractos bancarios que muestren la falta de ingreso, comunicaciones con constancia de recibido y cualquier reconocimiento de deuda del inquilino son las pruebas más relevantes.
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