Los gastos de administración o de servicios comunes pueden ser responsabilidad del arrendatario o del arrendador según lo pactado en el contrato y la naturaleza del gasto. No todo lo que la administración factura debe recaer sobre el inquilino; lo clave es revisar el contrato, las actas de administración y las facturas. Primer paso: pida por escrito el detalle de los cargos y guarde la comunicación.
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Tres factores determinan si debe pagar un gasto de comunidad en un arrendamiento: el pacto contractual, la naturaleza del gasto y la norma estatutaria del edificio o conjunto. El contrato de arrendamiento puede atribuir al arrendatario pagos por servicios y administración; si existe ese pacto, suele ser válido. Pero algunos cargos son gastos extraordinarios o de conservación patrimonial que, por su naturaleza, corresponden al propietario. Además, las decisiones de la asamblea de propietarios y las actas de la administración son relevantes: si una obra fue aprobada por la copropiedad como mejora estructural, lo habitual es que la carga recaiga sobre la propiedad, no sobre el arrendatario, salvo pacto expreso.
También hay que distinguir entre gastos ordinarios de funcionamiento (servicios, administración corriente) y gastos extraordinarios (reparaciones estructurales, obras mayores). En muchos casos la jurisprudencia y la práctica favorecen al propietario para gastos que aumentan el valor del inmueble. Las pruebas que usted debe reunir son el contrato, los recibos de pago, la comunicación de la administración, las actas de asamblea y la factura detallada del gasto.
Si la administración le exige un pago a usted y usted no está obligado por contrato, tiene base para reclamar. Si sí existe una cláusula clara que lo obliga, la reclamación será más difícil y dependerá de la redacción del pacto.
1) Se arregla con una explicación y una rectificación: la administración corrige el cargo o el arrendador asume la parte que le corresponde. Esto es frecuente cuando el cobro carece de base documental.
2) Acuerdo en conciliación. Se acuerda quién paga y cómo, muchas veces con un fraccionamiento o compensación en la renta. Un acuerdo registrado evita litigios posteriores y permite incluir condiciones sobre futuras facturaciones.
3) Litigio. El juzgado decide si el gasto corresponde al arrendatario o al propietario. Si usted pierde, puede cargarle con las costas procesales; si gana, la sentencia ordena el reembolso, pero el cobro depende de la solvencia del vencido.
Y si gana, ¿cobro? La sentencia obliga al pago, pero la ejecución puede demorarse si la contraparte no tiene bienes embargables. Por eso muchas veces un acuerdo por menos dinero pero efectivo es preferible.
Para la primera reclamación y la solicitud de información usted puede actuar solo; envíe una petición y guarde constancia. Necesita abogado cuando la copropiedad o el arrendador se niegan a justificar el cobro, cuando hay sumas importantes en disputa o cuando la otra parte ya avanzó acción judicial. Si tiene derecho a justicia gratuita, indíquelo al abogado o a la casa de justicia.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Puede negarse si el contrato no lo obliga y el cargo corresponde a un gasto extraordinario o a una obra aprobada por la asamblea para la propiedad. En ese caso, reclame por escrito y solicite las actas y facturas que justifiquen el cobro.
Un pacto verbal es más difícil de probar. Lo ideal es que el contrato esté por escrito y especifique quién asume cada gasto. Si sólo hay pacto verbal, su posición depende de pruebas indirectas: recibos, pagos anteriores y comportamiento de las partes.
Si usted es arrendatario y no figura como propietario, las decisiones de la asamblea se dirigen a la copropiedad; la imputación al arrendatario depende del contrato. Pida que le muestren el acta que aprueba la partida y la base legal para cargarle los gastos.
Descontar sin acuerdo puede constituir incumplimiento contractual. La vía correcta es reclamar por escrito y, si procede, buscar conciliación o acción judicial para reembolso.
La asamblea decide en muchos casos sobre obras y partidas presupuestales. Sus actas y acuerdos son prueba relevante para saber si un gasto debe recaer en la copropiedad o puede imputarse a los ocupantes; sin embargo, la traslación al arrendatario depende de lo pactado en el contrato.
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