Si creen que tienen derecho a la renovación y el arrendador se niega, su posición depende del contrato, de si existe una cláusula de prórroga obligatoria y del motivo de la negativa. Lo que decide es el contenido del contrato y las pruebas de su comportamiento (no moroso, cumplimiento de obligaciones). Primer paso: revise el contrato, documente su cumplimiento y envíe una petición por escrito solicitando la renovación y explicando por qué tiene derecho.
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La respuesta se articula con cuatro elementos: lo que dice el contrato sobre prórroga o término, la conducta suya como arrendatario (pago de rentas, cuidado del inmueble), los motivos que alega el arrendador para no renovar y la existencia de alguna norma o acuerdo que obligue a la renovación. En Colombia los contratos privados rigen la relación mientras no contravengan la ley, por lo que una cláusula que fije las condiciones de renovación es determinante. Si el contrato contiene una cláusula de renovación automática o un pacto que limita la facultad del arrendador de no renovar, usted puede invocar ese pacto.
También es relevante si el arrendador alega incumplimiento por su parte (moras en el pago, daños, subarrendamiento prohibido). Si usted puede probar cumplimiento, su posición es claramente más fuerte. En cambio, si el arrendador alega una causa legal para no renovar, deberá demostrarla.
Finalmente, la práctica de notificar y mantener una conducta proactiva (ofrecer garantías, proponer condiciones) ayuda a su caso. La falta de comunicación o de búsqueda de acuerdo puede debilitar su derecho a insistir sin recibir una respuesta válida.
Acciones que puede hacer sin abogado: reunir y organizar las pruebas, enviar la comunicación fehaciente y presentar la solicitud de conciliación. Busque asesoría si hay oferta económica o si el arrendador alega incumplimiento grave.
1) Se arregla con una conversación o carta y el arrendador accede a renovar. Es lo mejor: evita costes y garantías judiciales.
2) Conciliación. Se puede pactar la renovación con nuevas condiciones, la compensación por no renovar o un plazo para desocupar. Un acuerdo sellado en conciliación tiene fuerza ejecutiva y es rápido.
3) Juicio. Si demanda, el juez evaluará el contrato y las pruebas. Si usted gana, puede obtener el cumplimiento o indemnización. Si pierde, podría asumir costas procesales y seguirá sin vivienda; además, una sentencia a su favor solo es útil en la práctica si el arrendador tiene bienes para responder.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable no garantiza la ejecución inmediata; depende de la posibilidad real de cobro. A veces un acuerdo negociado es más práctico.
Puede gestionar la fase inicial (revisión de contrato, envío de la carta y solicitud de conciliación). Necesitará abogado si el arrendador ofrece un acuerdo económico, si hay acusaciones de incumplimiento o si va a iniciar un proceso judicial. Si no tiene recursos, puede asesorarse en la Casa de Justicia o solicitar defensa pública.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Depende de lo pactado en el contrato y de las pruebas de su cumplimiento. Si existe un acuerdo que obliga a la renovación, puede exigir su cumplimiento; si no, tendrá que negociar o demandar para obtener reparación por incumplimiento.
Recibos de pago, comunicaciones por escrito con el arrendador, testigos, fotos del estado del inmueble y constancia de cumplimiento de obligaciones son las pruebas clave.
Una promesa verbal tiene poco valor práctico. Pida que cualquier acuerdo quede por escrito y con firma; sin eso corre el riesgo de que la otra parte se retracte.
Sí puede reclamar indemnización por incumplimiento si demuestra que existía un derecho a la renovación y sufrió un perjuicio económico. La vía para discutirlo suele ser la conciliación o el juzgado civil.
En muchos casos la conciliación extrajudicial en derecho es requisito de procedibilidad; incluso cuando no lo es, es aconsejable porque puede resolver rápido y con menos coste.
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