Me reclaman daños por desgaste normal, ¿tengo que pagar?

¿Tienes razón?

Para valorar si debe responder por los daños hay tres ejes que debe revisar:

1. El inventario y acta de entrega. Si al inicio del contrato hubo un inventario o un acta de entrega que describió el estado, ese documento es crucial. Un inventario firmado por ambas partes limita lo que puede reclamarse como nuevo daño.

1. La naturaleza del daño. El desgaste por uso ordinario (pintura deslucida, pérdida de brillo en pisos por tránsito normal) se considera responsabilidad del propietario salvo pacto en contrario. Por el contrario, daños causados por negligencia, mal uso o actos contrarios al contrato (grietas por golpes, electrodomésticos rotos por mal manejo) suelen ser imputables al inquilino.

1. La prueba de la otra parte. El arrendador debe demostrar que el daño excede el uso normal y justificar el costo de reparación. Presupuestos sin comparativo o sin contraposición con el estado inicial son menos persuasivos.

Si el contrato contiene cláusulas sobre conservación y reparaciones, éstas deben leerse con cuidado: muchas estipulan que el inquilino responde por reparaciones locativas menores y el propietario por las mayores. La diferencia práctica es qué se entiende por “locativas” y eso suele discutirse.

Cómo se soluciona

1. Reúna prueba de la entrada y salida. Busque el inventario de entrega, fotos, videos y comunicaciones sobre el estado del inmueble. Si no hizo inventario al entrar, busque testigos, recibos de servicios y cualquier registro que muestre el uso que dio al inmueble.

1. Solicite un inventario y presupuesto detallado. Pida al arrendador que le entregue por escrito una relación de daños con fotos y presupuestos de reparación de empresas o técnicos independientes. No acepte presupuestos genéricos ni facturas sin desglose.

1. Compare presupuestos. Usted puede obtener su propio presupuesto de un técnico para verificar si el costo y la naturaleza de la reparación son proporcionales.

1. Negocie o concilie. Muchas veces se llega a un acuerdo: usted acepta pagar una reparación menor o autoriza un descuento de la fianza. La conciliación extrajudicial es útil porque obliga a las partes a negociar de buena fe y, si hay acuerdo, queda constancia escrita.

1. Acciones judiciales. Si no hay acuerdo y usted considera que el reclamo es exagerado, la vía judicial permitirá valorar la prueba pericial. Lleve su propia prueba y presupuestos. Si pierde, podría ser condenado a pagar la reparación y costas; si gana, el juez desestima el cobro.

Acciones prácticas ahora: solicite presupuesto detallado y fotos fechadas; consiga un perito si la suma es alta; no firme reconocimientos sin revisar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo. Frecuente cuando los daños son leves: se acuerda una reparación o un descuento de la fianza. Esto cierra el conflicto rápido y con menos costes.

2) Conciliación formal. En conciliación se puede fijar quién paga y cómo. Un acuerdo conciliatorio facilita el cumplimiento y evita la incertidumbre de un juicio.

3) Juicio con peritaje. En juicio, el magistrado valorará inventarios, pruebas fotográficas y peritajes técnicos. Si la prueba demuestra que el daño es por uso normal, el juez negará la indemnización; si demuestra daño por negligencia, podrá condenarlo.

Y si gana, ¿cobro? Si el arrendador obtiene sentencia y es solvente, podrá ejecutarla. Pero una sentencia contra alguien sin bienes líquidos puede ser difícil de hacer efectiva.

Errores que arruinan el caso

• No tener acta de entrega al entrar: sin ese punto de comparación le será más difícil rebatir daños que ya existían.
• Firmar una aceptación de cargos sin ver el presupuesto detallado.
• Reparar por su cuenta sin guardar facturas: si no hay comprobantes, el gasto puede no ser reconocido.
• No pedir peritaje cuando la reparación es costosa: los informes técnicos son clave en juicios.