El inquilino hace obras sin permiso: ¿qué opciones tienes?

¿Tienes razón?

Para saber si su reclamo tiene fundamento hay que mirar tres cosas claras. Primero: el contrato. Si el contrato prohíbe expresamente obras sin permiso, su posición es fuerte. Segundo: la naturaleza de la obra. Si se trata de cambios superficiales y reversibles (pintura, algunos muebles), suele ser distinto que si son intervenciones estructurales, instalaciones eléctricas, demoliciones de muros o cambios en la fachada. Tercero: la seguridad y la habitabilidad. Si lo que se hizo pone en riesgo a otras viviendas o viola normas urbanísticas o de propiedad horizontal, la autoridad puede intervenir y eso refuerza su derecho. Finalmente, la conducta: si usted dio permiso verbal u omitió reaccionar durante mucho tiempo, eso debilita su posición, pero no la elimina por completo. Estas tres variables combinadas —cláusulas contractuales, naturaleza técnica de la obra y riesgo a la habitabilidad o normas— son las que determinan si puede exigir devolución del inmueble al estado previo, reparación o indemnización.

Cómo se soluciona

1. Reúna y conserve pruebas. Saque fotografías y videos datados del estado actual. Guarde cualquier mensaje, audio o mail donde el inquilino explique la obra o pida permiso. Si hay terceros que hicieron la obra, recopile facturas, cotizaciones o nombres.

1. Pida explicaciones por escrito de forma fehaciente. Envíe un documento con constancia de recibido (correo certificado de la administradoría del edificio si aplica; documento firmado con copia), describiendo las obras y pidiendo que expliquen por qué las hicieron y quién las ejecutó. Este escrito sirve para mostrar que usted reclamó antes de llevar el caso a otra instancia.

1. Valore la necesidad de un peritaje técnico. Si la obra afecta estructura, electricidad, gas o la fachada, consiga una inspección técnica (ingeniero civil, arquitecto) que describa los riesgos y el costo de la reparación o la reversión. Este informe es clave si va a reclamar dinero o solicitar desocupación por riesgo.

1. Intente una solución extrajudicial. Proponga por escrito que el inquilino repare a su cargo, que pague las obras hechas sin permiso o que restituya el inmueble. Si su contrato exige conciliación en unas instancias (conciliación extrajudicial en derecho como requisito de procedibilidad), indíquelo y convoque a conciliación.

1. En casos de riesgo o incumplimiento grave, valore la demanda por incumplimiento de contrato ante los juzgados civiles. Adjunte pruebas, el peritaje y las comunicaciones. Si las obras constituyen una amenaza para la seguridad o infringen normas de propiedad horizontal o urbanismo, informe también a la autoridad competente.

Qué puede hacer usted hoy solo: documentar, escribir y guardar constancia. Qué necesita profesional: peritaje técnico y representación para la conciliación o demanda si la negociación fracasa.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y compromiso de reparación. Es frecuente que el inquilino acepte reparar o pagar parte de los costos. Un acuerdo firmado y con calendario de obras evita litigio y es la solución más rápida.

2) Conciliación o acuerdo. En conciliación puede pactarse que el inquilino repare a su costa, compense económicamente o acepte condiciones (por ejemplo, que no haga más obras sin permiso). Un acuerdo tiene valor ejecutivo si se protocoliza.

3) Juicio por incumplimiento contractual. Si va a juicio, el juez valorará las pruebas y el peritaje. Si usted pierde, puede que el arreglo quede como está o que reciba una indemnización menor. Si usted gana, obtendrá una orden de reparación o pago; pero ojo: una sentencia no siempre garantiza cobro si el inquilino es insolvente.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia le da razón, pero la ejecución depende de la capacidad del inquilino para pagar. Si no tiene bienes, la sentencia puede ser un reconocimiento sin cobro inmediato.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el estado anterior: no tener fotos ni inventario del inmueble antes de las obras. Sin comparación es difícil demostrar daño.

• Confiar solo en mensajes de voz o conversaciones orales: no son tan sólidos como comunicaciones escritas con constancia.

• Permitir las obras sin protestar por escrito: silencio prolongado puede interpretarse como asentimiento.

• No pedir peritaje cuando la obra toca estructura o instalaciones: entonces usted no puede cuantificar el daño.

• Firmar un acuerdo verbal con el inquilino para “arreglarlo después” sin plazo ni garantías: suele ser papel mojado.