Si el arrendador no cumple con las reparaciones necesarias que afectan la habitabilidad o el uso del inmueble, usted puede reclamar la reparación, una reducción proporcional de la renta o la terminación del contrato según lo que el daño impida. Empiece por documentar el problema y pedir la reparación por escrito con constancia de recibido; esa comunicación es la base de cualquier reclamo posterior.
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Su derecho a reclamar depende de tres elementos principales:
Si la reparación afecta el destino del arrendamiento (por ejemplo, hace imposible vivir o operar en el inmueble), su posición para pedir solución o terminar el contrato es más fuerte. Documente con fotos, videos y reportes técnicos si es posible.
Qué puede hacer sin abogado: documentar, enviar la comunicación inicial y acudir a conciliación. Qué dejar al abogado: negociación de acuerdos, demanda y solicitud de medidas cautelares o tutela.
1) Se arregla con una carta o acuerdo: el arrendador repara o acepta descontar costos y se firma un acta que detalla compensaciones y plazos. Es frecuente y suele ser la solución más rápida.
2) Acuerdo en conciliación: en conciliación pueden pactarse reparaciones, descuentos, plazos y hasta la terminación pactada del contrato con condiciones. Un acuerdo conciliatorio es ejecutable si se incumple.
3) Juicio o tutela: si no hay acuerdo, puede iniciarse un proceso civil por incumplimiento, con solicitud de reparación y reparación de perjuicios, o una acción de tutela en casos de afectación grave de derechos fundamentales. Si el demandante pierde, puede enfrentar costas; si gana, la ejecución depende de la capacidad patrimonial del arrendador.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia es valiosa, pero su efectividad depende de que la contraparte tenga bienes embargables. Si el arrendador no tiene activos, cobrar puede ser complicado incluso con fallo a favor.
Puede intentar la comunicación y la conciliación por su cuenta. Necesitará un abogado cuando la reparación implique gastos importantes, cuando haya que pedir medidas cautelares, o si la otra parte se niega y hay que demandar o presentar tutela. Si tiene recursos limitados, puede solicitar asistencia en Casas de Justicia o pedir justicia gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Solo si lo acordó por escrito con el arrendador o si el contrato lo permite expresamente. Si reparó sin acuerdo, puede reclamar el reembolso en juicio, pero deberá probar la necesidad de la reparación y su costo.
En términos generales, las reparaciones que afectan la estructura, las instalaciones generales o la habitabilidad suelen ser responsabilidad del arrendador; las reparaciones menores por uso pueden corresponder al inquilino según contrato. Revise lo pactado y documente el origen del daño.
Sí, una factura y un informe técnico ayudan a probar el alcance del daño y el costo de la reparación. Es mejor si el informe explica la causa y la urgencia de la reparación.
Puede reclamar una reducción proporcional si la falta de reparación afecta el uso del inmueble. Lo ideal es acordarlo por escrito o pedirlo en conciliación; si no hay acuerdo, puede reclamarse judicialmente.
La tutela es adecuada si la falta de reparación pone en riesgo derechos fundamentales como la salud o la vida o si hay una violación grave e inminente de estos derechos. No es la vía para meras discrepancias contractuales sin afectación de derechos fundamentales.
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