Si alguna de las partes no cumple una cláusula del contrato de arriendo de un local comercial, no siempre significa que el contrato se termina automáticamente. Lo que importa es qué cláusula se incumplió, qué daño causó y qué mecanismo pactaron para resolverlo. Primer paso: documente todo (contrato, comunicaciones, pruebas de uso y de pagos) y pida por escrito la reparación o la ejecución de la obligación mediante comunicación con constancia de recibido.
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Que tenga derecho a reclamar depende de varias cosas que usted puede verificar:
Si confirma que la obligación incumplida le afecta de forma real, empiece recurriendo a la comunicación por escrito con constancia de recibido y conserve copias de todo.
Qué puede hacer usted sin abogado: enviar la comunicación inicial, recopilar pruebas y acudir a conciliación. Qué debe dejar al profesional: redactar la demanda, pedir medidas cautelares y calcular perjuicios.
1) Se arregla con una carta o acuerdo extrajudicial. En muchos casos la parte que incumple accede a subsanar o a pagar una suma menor para evitar pleitos. Un acuerdo firmado y protocolizado evita incertidumbre y puede ejecutarse si incumplen posteriormente.
2) Conciliación o acuerdo. La conciliación extrajudicial en derecho es un paso habitual: implica negociar reparación, prórroga, compensación por daños o una salida pactada. Un acuerdo suele ser más rápido y menos costoso que un proceso judicial y evita el riesgo de una sentencia que, aunque favorable, tarde en ejecutarse.
3) Juicio. Si no hay acuerdo, se puede demandar por incumplimiento o exigir cumplimiento. En juicio puede pedirse cumplimiento forzado, terminación y reparación de perjuicios. Si pierde el demandante, puede resultar en pago de costas y no obtener la reparación; si gana, la sentencia puede ser difícil de ejecutar si la otra parte no tiene bienes.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia solo es útil en la práctica si la contraparte tiene activos embargables o garantiza el pago con bienes. Si el deudor es insolvente, la sentencia puede quedarse como título ejecutivo sin posibilidad real de cobro inmediato.
La primera carta y la mayor parte de la recolección de pruebas puede hacerla usted. Necesita abogado cuando la otra parte tiene representación, cuando hay que pedir medidas cautelares, o cuando le ofrecen un acuerdo económico: en ese momento conviene asesoría. Si no tiene recursos, puede solicitar justicia gratuita y acudir a Casas de Justicia o a la Defensoría del Pueblo para orientación inicial.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Sí, los mensajes por aplicaciones pueden servir como prueba si están exportados, fechados y se puede demostrar que pertenecen a las partes. Es mejor acompañarlos con otras pruebas (transferencias, fotos, contratos). Conviene exportar conversaciones y almacenarlas en PDF y en un disco seguro.
No. Cambiar cerraduras o desalojar por cuenta propia puede constituir una conducta ilícita y causarle responsabilidad civil y penal. Lo correcto es reclamar por escrito y, de ser necesario, pedir la intervención judicial.
Las cláusulas penales pueden aplicarse, pero su validez y cuantía deben analizarse caso por caso. Un juez puede moderar cláusulas abusivas o desproporcionadas. Antes de exigir la penalidad, pida asesoría para valorar su aplicación.
Sí, en derecho civil existe la acción para pedir cumplimiento forzado de las obligaciones contractuales, siempre que la prestación sea posible y se pueda determinar. En algunos casos es preferible pedir la terminación y reparación si el cumplimiento ya no tiene sentido.
Si no hay contrato escrito, usted debe reunir pruebas de la relación: recibos de pago, transferencias, testigos, correos o mensajes que constaten el pacto. Un contrato verbal es válido, pero prueba la existencia y contenido es más compleja.
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