Un contrato verbal de arriendo es válido en Colombia: produce derechos y obligaciones. La dificultad es probar su contenido. Reúna cualquier comprobante de pago, mensajes, testigos y recibos; exporte conversaciones y conserve transferencias. Con esa prueba podrá defender su posición en conciliación o en juicio. La primera respuesta suele ser documentar y notificar por escrito lo acordado.
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Tres elementos determinan su situación cuando el contrato fue verbal. Primero, la existencia del contrato: si hay pruebas de que ambas partes acordaron un precio, un plazo y las condiciones, el acuerdo es válido aunque no esté escrito. Segundo, la prueba de lo convenido: transferencias, recibos, mensajes o testigos que confirmen la entrega de dinero y las condiciones fortalecen su posición. Tercero, la conducta posterior: el hecho de que el arrendador haya recibido pagos periódicos sin protestas y haya mantenido la relación contractual ayuda a demostrar la existencia y el contenido del contrato.
Si usted tiene comprobantes de pago regulares, mensajes donde se acuerda el valor o testigos que puedan declarar, su posición es razonable. Si todo fue en efectivo sin testigos y sin comprobantes, probar detalles como prórroga automática o monto exacto será más difícil, pero no imposible: pueden utilizarse testigos, documentos accesorios (fotografías con fecha del recibo dejado en el inmueble, comunicaciones posteriores) y corroboraciones.
Qué puede hacer hoy: recopilar y ordenar todo lo que pruebe el pacto verbal y enviar una comunicación fehaciente al arrendador con esas pruebas.
Y si gano, ¿cobro? Ganar un juicio reconoce sus derechos, pero cobrar o ejecutar la sentencia dependerá de bienes del arrendador; a veces el resultado práctico más rápido es negociar tras la sentencia.
Si tiene comprobantes y testigos, puede intentar la conciliación y muchas veces resolverlo sin abogado. Necesita abogado si hay riesgo de desalojo, si la otra parte ya contrató representación o si le ofrecen un acuerdo: entonces conviene asesoría para valorar condiciones. Si no cuenta con recursos, la Casa de Justicia y la Defensoría ofrecen orientación gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Sí. Un acuerdo verbal constituye contrato siempre que existan elementos esenciales (acuerdo sobre cosa y precio). El problema es la prueba: hay que demostrar lo acordado con testigos, pagos y comunicaciones.
Sí. Testigos que acrediten pagos periódicos o la celebración del acuerdo son pruebas relevantes. Es mejor combinarlos con documentos y registros electrónicos.
No necesariamente. Busque testigos, anote fechas y circunstancias y relacione pagos con acciones (por ejemplo, entrega de llaves). Cualquier elemento que indique la existencia de la relación contractual ayudará.
Sí. Es aconsejable formalizar por escrito las condiciones que rigen la relación para evitar disputas futuras. Proponga un acuerdo por escrito y registre recibos y formas de pago.
Debe aportar pruebas de pago. Si no las tiene, su caso es más débil. Intente obtener testigos y documentos auxiliares; si no, la disputa será probatoria y más incierta.
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