No todo ruido es causa de desalojo, pero usted puede exigir el cumplimiento de las normas de convivencia y, si hay perturbación grave y reiterada, iniciar medidas que van desde la queja por escrito hasta la acción judicial. Lo que determina la ruta son la intensidad, la reiteración, las pruebas y si el contrato o el reglamento de propiedad horizontal incluyen reglas de uso. Primer paso: documente con pruebas y comunique el problema por escrito.
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Para saber si su reclamo tiene fundamento debe valorar: la frecuencia y la hora de los ruidos, si existen normas internas (reglamento de la propiedad horizontal o cláusulas del contrato) que los prohíban, la existencia de pruebas objetivas y si ya ha advertido al responsable por escrito. Si el problema es puntual y aislado, es menos probable que prospere una medida drástica; si es persistente y afecta el derecho al goce pacífico del inmueble, su posición es más fuerte. También cuenta si el responsable es el arrendatario del apartamento o un tercero; cuando es inquilino, el propietario tiene la facultad de exigir el cumplimiento del contrato y, si hace falta, pedir la terminación del arrendamiento.
En Colombia el marco general protege el derecho a la vivienda digna y al goce pacífico; además, la propiedad horizontal suele contener normas sobre ruidos y horarios que permiten sanciones internas. Lo que diferencia un malestar legítimo de un caso con salida jurídica es la prueba y la reiteración: quejas aisladas suelen resolverse con comunicación y mediación; hechos repetidos abren la puerta a reclamaciones formales y, si procede, a la terminación del contrato.
Acciones que puede hacer sin abogado: documentar, enviar el requerimiento por escrito y solicitar conciliación en derecho. Cuando la convivencia se agrava o el arrendador se niega a actuar, busque asesoría profesional.
1) Se arregla con una carta y cambios de conducta. Lo más habitual es que una notificación escrita y la intervención de la administración basten para que se reduzcan o desaparezcan los ruidos. Evita costes y mantiene la convivencia.
2) Acuerdo o conciliación. Puede alcanzarse un pacto que establezca reglas claras, horarios y medidas de compensación. A veces aceptar una solución razonable es mejor que arriesgarse a un proceso largo.
3) Juicio o terminación del contrato. Si el problema persiste, usted puede solicitar la terminación del contrato por incumplimiento del arrendatario o demandar por daños y perjuicios. Si la demanda no prospera, puede perder las costas procesales; si prospera, la efectividad de la reparación dependerá de la capacidad patrimonial del demandado.
Y si gana, ¿cobro? Recuperar dinero por daños o multas impuestas por la administración depende de los bienes del responsable y de la ejecución de la sentencia. A veces un acuerdo práctico es la forma más efectiva de obtener una solución real.
Puede empezar usted mismo: documente, hable con la administración y presente la solicitud de conciliación. Necesita abogado cuando la conducta persiste, cuando el arrendador no coopera, cuando hay que demandar por terminación del contrato o daños, o cuando la otra parte ya tiene asesoría. Si no tiene recursos, puede acceder a asistencia jurídica pública en su ciudad.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Sí puede grabar ruidos en zonas privadas como su apartamento; guarde los archivos en varios soportes y, si puede, pida a otros vecinos que corroboren con declaraciones firmadas. Evite grabar conversaciones privadas de terceros sin su consentimiento en situaciones que invadan la intimidad.
El arrendador puede exigir al inquilino el cumplimiento de las obligaciones contractuales y, en caso de incumplimiento reiterado, solicitar la terminación del contrato o reclamar indemnización por daños si hay base probatoria.
Si la administración omite sus funciones, documente las solicitudes y presente una conciliación en derecho o una demanda civil. También puede acudir a la Personería o Defensoría local para orientación.
Sí. Un documento suscrito por varios vecinos que describa fechas y hechos aporta peso probatorio importante, sobre todo si se acompaña de registros de sonido o imágenes.
No es recomendable tomar medidas unilaterales como descontar la renta; eso puede dar lugar a incumplimiento por su parte. Lo correcto es exigir el cese por escrito y, si no hay solución, acudir a la conciliación o a la vía judicial.
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