No siempre tiene que pagar los cobros que le presentan a la entrega. Lo que determina si debe responder es el contrato, el inventario de entrega y si los daños son fruto del uso normal o de un deterioro anormal. Primer paso: pida un detalle por escrito y documentación (fotos, facturas, informes) que justifiquen el cargo y conserve las pruebas de cómo dejó la vivienda.
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Su obligación de pagar por daños depende de si los perjuicios superan el desgaste normal por uso. El contrato y el inventario inicial de entrega son decisivos: si al iniciar el arriendo firmó un inventario o estado del inmueble, la comparación entre ese documento y el momento de entrega es la base para diferenciar deterioro normal de daño que genera responsabilidad. También influye si usted hizo obras sin autorización, si hubo negligencia o vandalismo, o si el arrendador pretende cobrar por cosas que corresponden a mantenimiento ordinario (como repintar cada cierto periodo) y no a daños causados por el inquilino.
Pruebas que refuerzan su posición: fotos y vídeos del inmueble al entrar y al salir, recibos de mantenimiento que haya pagado, la copia del inventario inicial, comunicaciones con el arrendador sobre reparaciones, y cotizaciones o facturas que el arrendador presente. Si no hizo un inventario al entrar, no está perdido, pero su posición se debilita; en ese caso, fotografías y testigos que acrediten el estado a la entrega son clave.
¿Qué puede hacer usted solo y cuándo necesita abogado? Usted puede pedir el desglose por escrito, negociar y buscar conciliación. Necesitará abogado cuando el arrendador proceda a ejecutar la garantía sin justificarla, cuando el monto en disputa sea relevante, si hay intento de cobro coactivo o si le ofrecen un acuerdo que conviene valorar jurídicamente. Si cree que le están reclamando daños que son mantenimiento ordinario, un abogado le ayuda a sostener esa defensa.
1) Se arregla con una carta y ajuste de cuentas. Con frecuencia el problema se arregla pidiendo justificantes y ofreciendo negociar: la devolución parcial de la garantía o un acuerdo de pago suele cerrar el asunto.
2) Acuerdo o conciliación. En conciliación se puede pactar que usted pague una parte o que se respete el desglose real de facturas. Un acuerdo reduce riesgos y da seguridad: evita juicios costosos.
3) Juicio. Si va a juicio, el juez analizará pruebas y podrá ordenar devolución de parte o totalidad de la garantía si considera que los cobros fueron excesivos o correspondían a mantenimiento. Si pierde, puede ser condenado al pago de los daños y de las costas procesales. Si gana, la ejecución de la sentencia para cobrar dependerá de la solvencia del arrendador.
Y si gana, ¿cobra? La sentencia es título ejecutivo, pero debe ejecutarse; si el arrendador no tiene bienes suficientes, la recuperación puede ser parcial.
La primera negociación y la petición de justificantes la puede hacer usted solo. Necesita abogado si el arrendador retiene la garantía sin sustento, si el monto es alto o si quiere demandar por cobros abusivos. También conviene asesoría si la otra parte le propone un acuerdo que implica renunciar a derechos: un abogado valora si le conviene firmarlo.
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Depende: si la pintura corresponde al desgaste normal por uso, no es responsabilidad suya; si hay manchas o daños más allá del uso razonable, puede ser cargo a su cuenta. Solicite la factura y un peritaje si es necesario.
Sí, las fotos y vídeos son prueba valiosa si se pueden fechar. Conserve las originales y haga copias; exporte conversaciones que muestren el estado del inmueble y la entrega.
Exija por escrito las facturas que justifiquen el uso de la fianza; si no las presenta, puede reclamar la devolución y acudir a conciliación o a la vía judicial.
Algunos deterioros atribuibles a mascotas o uso intensivo pueden generar responsabilidad, pero deben probarse y cuantificarse; muchas veces se negocia una solución en conciliación.
Puede convenir si evita un proceso largo y el acuerdo es proporcional al daño. Escuche una propuesta razonable y pida que cualquier acuerdo incluya la retirada de reclamaciones futuras y la devolución de garantías sobrantes.
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