El inquilino impide visitas para vender o volver a alquilar, ¿qué hacer?

¿Tienes razón?

Que el arrendatario impida visitas no convierte automáticamente su comportamiento en legal o en inválido: lo que importa es lo que diga el contrato y cómo se actúe. Tres cosas determinan si usted puede entrar o exigir visitas: la cláusula contractual sobre visitas y entrega anticipada, la necesidad legítima del arrendador (vender, volver a arrendar), y la forma en que solicita el acceso (con aviso fehaciente, horarios razonables y respeto a la posesión). Si el contrato contiene una cláusula que autoriza visitas para venta o realquiler con previo aviso, su posición es favorable; si no la contiene, el arrendatario tiene el derecho a la posesión y a la intimidad, y usted no puede forzar la entrada sin una orden judicial.

También pesa si hay motivos urgentes que requieran acceso (por ejemplo, mostrar la vivienda por terminación del contrato o para proteger un bien). La ley colombiana protege la posesión y la habitación, por lo que la acción debe ser proporcional. Si el arrendatario obstruye de forma abusiva y sin motivo, es una falta contractual que usted puede reclamar, pero la vía para obligar el acceso suele pasar por conciliación o por una demanda en juzgado, no por entrar por la fuerza.

Cómo se soluciona

1. Revise el contrato. Busque cláusulas sobre visitas, entrega anticipada y condiciones de exhibición. Si existe cláusula, copie el texto y utilícelo como base de su requerimiento.

1. Documente su intento de contacto. Envíe una comunicación con constancia de recibido donde proponga fechas y horarios razonables para las visitas, explique el motivo (venta o realquiler) y anuncie quiénes acudirán (agente inmobiliario, posibles compradores). Adjunte la copia del contrato si procede.

1. Proponga alternativas razonables. Ofrezca días y franjas horarias concretas, garantice la privacidad y proponga que las visitas sean acompañadas por el arrendatario o por personas de su confianza. Si el inquilino temiera por seguridad, ofrezca medidas adicionales (identificación de visitantes, visitas previamente programadas).

1. Si el inquilino no responde o lo impide sin motivo, solicite conciliación extrajudicial en derecho. En ese trámite se puede dejar constancia de las peticiones y, en muchos casos, acordar horarios o condiciones para las visitas. La conciliación es requisito de procedibilidad en muchos conflictos civiles y además es una vía rápida para alcanzar un acuerdo vinculante.

1. Si la conciliación fracasa, evalúe demanda en los juzgados civiles municipales o de circuito para reclamar cumplimiento de obligaciones contractuales o el término del contrato si procede. La demanda puede pedir medidas para permitir visitas cuando exista una obligación contractual.

1. Evite tomar medidas unilaterales que vulneren la posesión: no entre al inmueble, no cambie cerraduras sin resolución judicial; hacerlo puede darle la razón al inquilino y entorpecer cualquier reclamación futura.

Usted puede hacer los pasos 1 a 3 por su cuenta. Para redactar comunicaciones, representar su caso en conciliación o evaluar la viabilidad de una demanda, un abogado es recomendable, sobre todo si el inquilino amenaza con represalias o con dañar el inmueble.

Qué puede pasar

1) Arreglo directo por carta o mensaje. El resultado más común es un acuerdo escrito: el inquilino acepta dar acceso en horarios razonables a cambio de condiciones pactadas (anunciar visitas, presencia del arrendatario). Este camino es rápido y evita coste judicial.

2) Conciliación y acuerdo. Si hay resistencia, la conciliación extrajudicial puede formalizar compromisos sobre fechas, límites y compensaciones. Un acuerdo en conciliación tiene fuerza probatoria y facilita la ejecución si la otra parte incumple.

3) Juicio. Si se demanda, el juez valorará contrato, conducta y prueba de las notificaciones. Si usted gana, el juez podrá ordenar el cumplimiento de la cláusula o resolver el contrato. Si pierde, puede cargarle con costos. Además, si el inquilino demuestra que usted intentó entrar sin autorización, su caso se debilita.

Y si gana, ¿cobro? Si el juez concede indemnización por incumplimiento, cobrarla dependerá de la solvencia del arrendatario y de si hay bienes para embargar. Por eso la documentación y medidas cautelares, en casos adecuados, son importantes.

Errores que arruinan el caso

• Entrar en la vivienda por la fuerza o cambiar cerraduras sin orden judicial.
• No dejar constancia escrita y fehaciente de las solicitudes de visita.
• Programar visitas en horas poco razonables o sin respetar la intimidad del inquilino.
• Olvidar pedir conciliación cuando es requisito de procedibilidad.
• No conservar contratos y comprobantes de notificación que prueben su intento de acuerdo.